社科院报告：35城住房普遍估值过高 合肥、南京入榜

　　昨日，中国社会科学院财经战略研究院编写的《中国住房发展报告（2016-2017）》发布。报告通过建立中国住房市场风险监测体系测度发现，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险。深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州成为住房估值风险最高的10个城市。

　　报告提到，热点城市的整体风险状况较为突出，而二线非限购城市的风险状况相对乐观。

　　前9月商品房销量同比增27.14%

　　报告从房价收入指数比、房价租金指数比、住房使用成本等几个维度衡量了35个大中城市住房的估值情况。分析称，估值过高的住房市场有较大概率出现房价增速下滑或房价下跌，其估值指标可能长期向着均值恢复。

　　报告指出，2015-2016年，中国住房市场逐步进入上升的周期，全国商品住房销量快速增长，2016年1-9月份同比增长27.14%，比2015年全年高出了20.27个百分点。

　　报告认为，本轮楼市运行形势集中体现为是市场回暖过程中的局部过热。热点城市房价上涨过速过猛，部分城市的本地及外地投资投机需求旺盛，总量上库存连续减少，总库存比2015年底减少了1.51亿平方米，去库存取得了一定成效。但空间错配持续加剧，一二线城市库存小、销售快，三四线城市库存大、销售慢。

　　明年楼市总体平稳回落

　　报告预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期，总体将平稳回落，但具有不确定性。

　　空间上，市场调整也将继续呈现差异化。在具体指标上，全国房价整体增幅将收窄，个别月份或将绝对下降，其中，一二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大，三四线城市分化；房地产开发投资将放缓，增幅或将低于2016年；总体库存将会进一步下降，降幅会有所收窄，且城市间分化严重，三四线城市去库存任务仍然艰巨；销售开工方面，2017年销售或将有较大幅度下降，开工面积也将会下降，同时分化还会持续，一二线新开工或将增加。

　　看点1

　　本轮楼市风险仍然可控

　　报告称，当前住房市场风险整体高于2010年，估值过高的住房市场将极有可能出现房价增速放缓甚至是房价下跌的情形。本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市，无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度，均已超过2009-2010时期。

　　当年的统计显示，2009年10月份北京商品住宅的成交均价达到15891元/平方米，比9月份环比上涨了1514元/平方米，涨幅达10.5％；与2008年同期同比上涨了3563元/平方米，涨幅达28.9％。而且在房价快速上涨的同时，当年仍然出现供不应求，许多楼盘开盘即售罄，甚至出现托门子、找关系还买不到房的现象。

　　报告主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，全国楼市总体风险仍然处在可控的范围，主要指标没有超越风险控制线。尽管必须高度关注房贷存量年均31%的超高增长，但中国的总体房贷杠杆率及全民负担能力目前还未超出合理范围。如果考虑到中国收入差距，投资和投机中多是高净值人群，这个风险应该更低一些。另外，本轮过热是局部不是全局性的。主要集中在一、二线城市和大都市周边区域三、四线城市。