惠城仲恺商业库存面积超200万平 去化时长达13.5年

　　自今年3月广东省下发楼市去库存硬指标以来，惠州仅用2个月便完成任务。在住宅类库存得到“瘦身”后，商业库存高悬的情况也逐渐被人关注。来自惠州合纵联行最新数据显示，截至11月下旬，惠城仲恺商业库存竟高达200万平米，按照今年的销售情况来看，去化库存时长达13.5年。

　　一边是商业库存高悬，实体商铺运营艰难，商铺被查封以不良资产处置变卖的趋势有所增加;一边却是大型商超接连开业，大量商服地块新增入市。当前的惠城仲恺商业市场，正在面临着一场前所未有的红与黑的较量。

　　现象：商铺被查封有增加趋势

　　网络电商等项目的兴起，对传统实体商业带来巨大的冲击和影响。近两年来，关于惠州不少实体商业凋零状况，多次被媒体报道，西湖步行街、数码街辉煌不在，城区多家大型商超因经营困难，选择关停。

　　近期，房掌柜从淘宝网司法平台上了解到，在该平台挂出大量被法院查封以不良资产处置变卖的商铺，数量有增加的趋势。房掌柜发现，这些商铺主要集中在惠城，其中不乏是较为知名地段的商铺。

　　位于江北的意生广场，自开业以来受到各种因素影响，经营举步维艰，房掌柜发现，其属于惠州市置信房地产名下的5层6间商铺，因被债权人起诉，标价5445.69万元出售，不过截止挂牌日，仍无人问津。而在下埔路原广百百货所在商超同样被查封，据悉，该商铺自2014年关停以来便一直空置。

江北意生广场

　　惠城不少存在财务纠纷的楼盘商铺也位列其中。如江北项目伟豪领御，由于开发商与施工方存在纠纷，开发商名下21套底层商铺被查封，标价接近3千万元。而较早之前，美地花园城三期1号商铺，麦地路6号商铺，惠州某知名二手房中介公司旗下在东平的大量商铺，也是通过司法平台的方式以不良资产处置变卖。

　　除此之外，惠阳和大亚湾亦有不少楼盘的多家底层商铺，在该平台挂出叫价出售。

　　现状：2016年惠城仲恺多个商超开业

　　在大量商铺被法院查封，然后通过司法平台以不良资产处置变卖的背后，是在过去的两三年中，惠州多个商超接二连三遭遇倒闭的厄运。

　　2014年2月份，作为惠州第一家外资超市，经营10年之久的百佳超市家华分店撤场。2014年，意生广场运营不足3年的意生广场商家撤场停业;2014年11月，广百百货宣告暂停营业;2015年5月，经营了8年的海雅百货倒闭，留下的是拖欠业主近1000余万的租金和8年亏损8000万的尴尬局面。2015年，北京华联旗下的BHG生活超市败走惠城......

　　然而到了今年，惠州的商业似乎迎来了小阳春，多家大型现代购物中心崛起。

　　2016年1月份，金山湖终于迎来了首个商业中心——方直广场的开业，成为为区域内首家精品社区型购物中心。据了解，方直广场涵盖超市、主题乐园、影城和体育休闲俱乐部等。

　　4月份，位于东平片区的赛格假日广场开业。据悉，赛格假日广场同样覆盖零售、餐饮、休闲、娱乐等多种业态。9月份，隆生广场(东湖店)开业。而隆生广场(东湖店)则惠州目前唯一一个拥有江景资源的购物中心，也是惠州首个由本土企业自主招商运营的大型商业综合体，同时还是惠州首个成功的三旧改造项目。

隆生广场东湖店开业

　　数据：惠城仲恺商业去库存需13.5年

　　一边是惠州商业地产一次次被质疑，一边却是大型商业体不断涌现。来自合纵联行的数据显示，惠城区目前的商业库存居高，库存总面积超过200万平米。据来自惠州房管局和合纵联行的数据显示，2016年前10个月，惠城仲恺共计成交商铺12.5万平米，平均每个月1.25万平米，按此计算，去化库存将高达13.5年。

　　合纵联行统计数据显示，截止11月21日，惠城商业库存量为9836套，库存面积202.7万平米。从面积段上来看，目前60平米以下面积段的商业库存量是最大的，为3505套，共计15万平米。其次60—80平米，80—100平米，以及200平米以上的商业库存量也都较大，分别达到了1878套、1324套和1151套。

　　而从今年新增供应来看，2016年前10个月，惠城仲恺新增商业面积为19.5万平米，而同期成交面积仅为12.5万平米，库存情况仍有增长的趋势。

　　土地：过去10个月 惠城卖出7宗商服地

　　尽管惠城商业库存高悬，但在土地新增供应方面却呈现出有惊无险的趋势。惠城在最近一年来，仍有大量的商业地块推出市场，并成功出售。

　　据房掌柜不完全统计，截至今年前10个月，惠城区主要有20宗商服或商住地块成功出让，其中13宗为商业和住宅用地，另外7宗为纯商服用地，没有1宗是纯住宅用地。7宗纯商服地块中，有3宗位于江北片区，3宗在惠南产业园及东江高新区，另一宗则在三栋镇。

惠州挂牌出让的商业地块

　　业内：商业库存高悬是全国性的问题

　　对于当前惠城仲恺的商业地产，有业内人士也给出自己的观点。惠州世联行副总经理胡光宇称，商业库存高悬这是一个全国普遍存在的现象，具体到惠城仲恺来说，相关部门在早期规划上没有考虑到，在指标规划上也定的相对较高，从出让地块的规划来看，大多为10%，而实际情况可能3%-5%就足够了。另外，商圈过于集中的话也会互相影响，如人口消费能力、购买能力和消费习惯等。

　　据一位不愿透漏身份的业内人士称，尽管今年陆续开放多个大型商超，而且硬件设施都很高大上，但部分商超引进的商家却一般，从而影响了整体的体验感。

　　他还表示，像类似方直广场、东湖9区等大型商超，开发商自持商业的比例不低于75%，这样可以方便开发商统一招商、统一管理，对整个商超的前景和发展是很重要的。

　　楼市专家杨锦斌也曾向媒体表示，惠州的商业市场不同于深圳、珠海等城市，其他商业物业大量被开发商自持运营，惠州开发商则卖铺成风，很少自持，所以导致很高的库存。他同样也认为，开发商应该适当加大物业的自持体量，统一规划和运营，也是一个很好的办法。