住宅小区原土地批准用途为"非住宅" 需补缴土地出让金

　　“我的房产经过多次转让，原土地证一直未过户，无法联系到原房主，如何办理不动产登记”、“集体土地证如何换发不动产证”……今年6月底开始，惠州不动产统一登记正式全面实施。昨日，在市委十届十二次全会第一组分组讨论上，市国土资源局局长曾庆全透露，不动产登记已实施半年，办理过程中发现不少问题缺乏处理意见，为积极稳妥推进不动产统一登记工作，进一步解决不动产登记的历史遗留问题，市国土资源局研究制定了《不动产统一登记有关问题的处理意见》(以下简称《意见》)，且已经市政府常务会议审议批准。

　　去年底，一市民领到了惠州第一本《不动产权证书》。 

    1、同一住宅小区土地使用权年限不同

　　对土地使用权年限进行合并

　　在购买房屋过程中，有的市民在拿到房产证时，发现该小区土地产权与房屋产权相比少了年限，比如原有70年年限的变成了60年;或者出现土地用途不一致的，由“住宅”变更为“商住综合”等的情况，对此，《意见》分了三种情况来处理。

　　对于房屋已登记办证到业主名下的，若房屋已办理土地分割登记，按照土地分割登记时确定的土地使用权年限办理;若房屋未办理土地分割登记，将同一住宅小区所涉宗地土地使用权年限进行合并，原则上同一住宅小区土地使用权年限不得超过三个，年限超过三个的，相差少于三年的，以“年限短”的为准。

　　为避免以后出现多个土地使用权年限的问题，《意见》提到，住建部门在办理房屋报建手续时，若发现土地使用权年限不一致的暂缓报建，需在国土资源主管部门补办“统一土地使用权年限”手续后，再予以办理报建手续。

　　土地用途不一致的，在办理不动产登记时，对涉及住宅、商服类用地的按照《土地利用现状分类标准》进行归类，若无法归类的，需填写全部原批准土地用途，原则上土地用途不得超过两个。

　　2、住宅小区原土地批准用途为“非住宅”

　　需补办手续和补缴土地出让金

　　对于已完成开发建设的住宅小区原土地批准用途为“非住宅”的，假如房屋尚未登记办证到业主名下的，在企业或单位办理不动产首次登记时，业主要补办用地手续和补缴土地出让金后，才给予办理不动产登记。

　　假如房屋已全部或部分登记办证到业主名下，如果土地使用权类型为划拨土地的，房屋业主办理不动产转让、处置等情况的，需先办理土地用途变更手续并补缴土地出让金，之后才给予办理不动产登记;房屋业主办理不动产变更、继承等情况的，土地用途按照原批准用途确定，土地使用权类型保留“划拨土地”性质。

　　如果土地使用权类型为出让土地的，房屋业主则应先补办土地用途变更手续，取得用地批文后，再办理不动产登记。

　　3、已建成房屋与原土地发证面积不一

　　以“不改变原发证面积”为原则

　　对于那些已建成房屋占用土地面积、界线与原土地发证面积、界线不一致的，《意见》也分了两种情况来处理。

　　对于房屋尚未登记办证到业主名下的，以“不改变原发证面积”为原则，根据已建成房屋实际占地范围，由不动产登记机构按照实际情况调整宗地界线后，才给予办理不动产登记，无法调整的，需由国土资源主管部门对原开发商按照有关规定予以处罚，并由原开发商补办用地手续和补缴土地出让金后，才给予办理不动产登记。

　　如果房屋已全部或部分登记办证到业主名下，以“不改变原发证面积”为原则，根据已建成房屋实际占地范围，由不动产登记机构按照实际情况调整宗地界线后，才给予办理不动产登记。

　　若无法调整的，分3种情况处理：土地存在违法用地行为的，由国土资源主管部门会同有关部门对原开发商依法依规处理，督促其补办用地手续和补缴土地出让金;房屋业主申请办理不动产登记，应予以办理，但仅限于商品房、房改房、集资房等分层、套的房屋，不包括自建房(整栋、分层、套);部分房屋尚在原开发商名下，现原开发商申请办理不动产登记，需到国土资源主管部门补办用地手续和补缴土地出让金，才给予办理不动产登记。

　　4、楼盘被法院查封

　　预售合同已登记备案的可办理

　　有市民购买房屋后，发现已完成开发建设的住宅小区却无合法土地权属来源，市国土资源局表示，原则上按照划拨土地办理。但是假如房屋业主要办理不动产转让、处置等情况的，土地用途按照规划部门确定的用途确定，需到国土资源主管部门办理划拨土地补出让手续和补缴土地出让金后，才给予办理不动产登记;房屋业主办理不动产变更、继承等情况的，土地用途按照规划部门确定的用途确定，土地使用权类型按照“划拨土地”确定。

　　值得注意的是，这种处理意见仅适用于单位房改房、集资房、商品房(含分层、套、别墅)，不包括个人自建房(含整栋、分层、套)。

　　此外，有市民在购买房屋后，由于小区原开发商资金断裂，导致楼盘被法院查封，这种情况下能办理不动产登记吗?

　　《意见》也给出了指导办法，其中，假如房屋尚未登记办证到业主名下，仍在原开发商名下的，原开发商申请办理不动产登记，不予办理;假如房屋业主已取得房产证或已办理预备登记，预售合同登记备案的，申请办理不动产登记，则予以办理。

　　5、已有土地批准文书却尚未办理国土证和房产证

　　已确定房屋所有权和土地使用权可办理

　　对于那些建成房屋已取得土地批准文书，但未取得国土证和房产证的，要如何办理不动产登记呢?《意见》提出，若已建成房屋未通过建设工程规划验收的，符合《关于处理房屋权属登记历史遗留问题的通知》(惠市房[2002] 31号)(以下简称“惠市房[2002] 31号文”)规定的，按照文件确定了房屋所有权和土地使用权，可办理不动产登记。

　　建成房屋已取得土地批准文书，房屋已报建或超出原报建范围的，但不符合惠市房[2002] 31号文规定，由申请人对地上建筑物权属进行说明及约定后，给予办理不动产登记，但仅登记土地使用权，不登记房屋所有权，待建设工程规划验收合格后，再登记房屋所有权。