引言:新政首月,市场发生了哪些变化?11月份市场走势如何?政策风向扭转,购房者将作何选择?惠州中原研究中心倾力打造全新专栏——BEN钟话市,惠州地产行业领军人物BEN钟以深耕惠州十年的阅历与智慧,聚焦行业动态,洞悉市场表象背后的前因后果,把握市场风向,直击楼市真相!
本期主题:新政首月 市场降温明显
关键字:政策效应 降温传导 后市走向
话市人:
钟志斌(Ben.z)
惠州中原董事总经理
深耕惠州十年,惠州地产代理行业领军人物
新政首月谈:
问:新政首月,惠州及其周边市场发生了哪些变化?
国庆前后全国20多个热点城市密集出台楼市调控政策后,政府对房地产不规范行为展开稽查严打,至今新政满月,从市场表现来看,楼市热度明显降温,调控初显成效。
对于深圳等一线特大城市而言,此轮调控的影响非常大,楼市基本进入“速冻”模式;深圳除了成交量大幅度萎缩之外,二手放盘价也普遍下降,反应出市场对深圳楼市中长期的不乐观情绪。
惠州的实时市场表现也明显回落。从网签数据上来看,10月全市网签备案161万平方米,环比有增长。但是考虑到网签相对实时成交的滞后性,同时国庆期间的楼盘密集推盘时间大多发生在10月6日惠州新政出台之前,网签数据的增长其实不能反应10月市场的实际变化。
从中原监测的实时成交情况看,新政后周来访量下滑近5成,来访指数贴近荣枯线,且环比跌幅有扩大趋势。新政后开盘认购率也大幅度下挫,从新政前平均80%以上的认购率,回落至不足4成的平均水平。惠州楼市在全国热点城市大调控的背景下,客户观望情绪快速形成且最终传导至成交端。
问:预计11月份市场走势会有什么变化?
整体而言,在新政调控的影响下,客户来访及实时成交明显回落,在严格“限价”的措施下,成交价格也将有小幅度的回调。此外,房企在政策消化期,调整营销策略、主动推后销售节点。10月份全市新批预售仅为31万㎡,环比下降了8成。预计这个趋势将会延续到11月份,具体表现为开盘新推减少、市场缺乏热点,客户保持观望。我们相信,11月惠州楼市的成交量和价都将不会有太理想的表现。
问:从中长期看,惠州楼市会有什么样的表现?目前的市场以及政策风向令不少客户选择观望,对于购房者,有什么建议?
本轮调控建立在“因城施策”的背景之下,不同城市之间的调控力度和调控目标有所不同。对于供应严重不足的一线城市而言,调控需用猛药,以此来挤出资产泡沫、确保经济环境的安全运行。
反观惠州情况有所不同,从库存看,截至10月31日库存去化周期为7个月,加上目前新开工建设的楼盘数目以及套数都非常充足,从中长期来看,惠州的存量及潜在供应能够确保市场的供求保持在相对平衡的局面。只是近半年来受到周边城市楼市火爆、投资客户涌入惠州的影响,楼价上涨幅度过大,令到整体市场表现短暂偏离理性。
从我们中原的观察角度来看,我们认为本轮政策调控将会令到惠州楼市更加健康平稳。这个“健康”将具体表现为成交的持续活跃和价格的长期稳步向上。所以,我相信这轮新政调控不会令到市场形成长期下跌的趋势,相反,经过短时间的调整和消化,市场将会继续企稳向上。从这个角度来看,当前对购房者而言是一个不错的入市窗口期,建议有自住需求的客户不宜犹豫观望,看中心仪的好房子可果断出手。
2022-06-28 16:38
2022-06-28 16:31
2022-06-28 16:15
2022-06-27 17:32