年底楼市和股市的“跷跷板”效应 将有望进一步强化

　　一行三会全面围堵资金绕道进入楼市，启动调控“第二季”，彰显了管理层控制资产泡沫，防范经济金融风险的决心。

　　近期，经济企稳回升，工业增加值中枢高于2015年，9月份PPI四年半以来首次转正，10月份继续上升且同比涨幅（1.2%）创2012年以来新高，10月份PMI创14个月新高，煤炭、有色金属等大宗商品价格也创近年新高。有观点认为，持续2年多的“稳增长”政策组合拳、供给侧结构性改革的滞后效应全面显现，经济稳中向好并进入“L型增长”的下半场，企业“业绩底”显现。

　　同时，在新旧动力转换期，供给侧结构性改革深化，货币政策“稳健”的基调并未变，资金环境继续友好。近期披露的央行三季度货币政策执行报告中，明确指出货币政策要注重抑制资产泡沫，防范经济金融风险。此外，理财纳入广义信贷，宏观审慎管理（MPA）落地。因此，今年以来热点城市房价过快上涨带来的系统性风险预期缓减，有利于夯实人民币“信用锚”和经济基本面。另外，理财“入表”意味着银行表外业务收窄，理财收益率降低，有利于提升资金的风险偏好。

　　继国庆密集调控后，以围堵违规资金入市和净化市场秩序的楼市调控“第二波”来临，全国楼市中短期回调已成为定局。由此，业内普遍认为，2015年下半年以来股市弱、楼市强的“跷跷板”效应再次逆转，股市将走强，而楼市将转弱。

　　本世纪以来到2008年，受益于30多年改革开放，市场化、工业化、城镇化齐头并进带来的红利叠加与释放，我国股市与楼市相互正能量促进的共振器效应非常明显。2001年-2008年，上证综指上涨150%、一线城市房价指数（中原地产数据）上涨148%。但是，2009年以来，股市和楼市由共振器转向跷跷板。2009年8月份-2014年，上证综指从3478点下滑到2013年的1849点，下跌近50%，“熊冠”全球。相反，这一时期房价上涨最快，一线和二线城市房价分别翻了2.5倍和1.5倍左右。

　　“跷跷板”效应最显著，就是2014年7月到2015年6月。期间，上证综指从2400点上涨到5200点，累计涨幅为116%。但是，2014年5月开始，百城房价连续12个月下跌，一直持续到2015年4月份。楼市和股市的跷跷板效应之所以显著，一方面在于人口红利减退、楼市供求关系转向平衡，局部甚至供大于求，楼市长周期内呈现下行趋势；另一方面，楼市繁荣和土地财政下，投资拉动模式难改，债务风险甚嚣尘上，管理层决意降低楼市依赖。此外，新一届政府执政以后，锐意进取，推进供给侧结构性改革，多层次资本市场和新兴产业成为金融经济战略重点，股市估值中枢上移。

　　笔者认为，未来股市和楼市的跷跷板效应将会强化。首先，“三期叠加”的背景下，楼市托底经济，让投资和GDP增速不致过快下行，为经济转型和新动力成长腾出时间，中期内这一功能不会退出。当楼市发挥托底功能时，经济基本面相对较差，而楼市托底或加重楼市供大于求的矛盾，或加重金融风险、债务风险，甚至是系统性风险预期。由此，股市估值中枢就会受到压制。