钟志斌：惠州当前房价在合理范围内 未来供需趋平衡

　　引言：

　　上半年完美收官，惠州楼市何以实现量价齐突破?下半年楼市又将发生怎样的变化?惠州中原研究中心倾力打造全新专栏——BEN钟话市，惠州地产行业领军人物BEN钟以深耕惠州十年的阅历与智慧，聚焦行业动态，洞悉市场表象背后的前因后果，把握市场风向，直击楼市真相!

　　本期主题：量价齐突破 供需渐平衡

　　关键字：成交火热、价格走势、调控、供求关系

　　话市人：钟志斌(Ben.z) 惠州中原董事总经理 深耕惠州十年，惠州地产代理行业领军人物

　　市场半年谈：

　　问：

　　今年上半年惠州楼市新房成交了84722套，同比增加1倍。惠州楼市上半年成交火热的原因是什么?

　　Ben钟：

　　今年网签数据显示成交8万多套，但是实际上，其中有至少超过30%以上是去年四季度成交结转到今年网签的，所以实际认购成交应该在5万多套左右。不过，5万多套的成交仍然是一个非常不错的数据，意味着市场成交火热。究其原因，我认为最主要有两个：一是总体货币环境宽松，资金流入房地产的愿望强烈。特别是深圳等一线城市销情持续热闹、对惠州楼市有积极的传导和带动作用，同时深圳供应不足以及房价高企也直接将深圳的置业客群挤压并溢出到惠州楼市。二是深惠同城的利好持续释放，如深圳地铁14号线惠阳延伸段规划的落地、厦深高铁捷运化落实以及深莞惠城轨逐步推进等，其实刺激了客户的信心和置业惠州的热情。

　　问：

　　上半年惠州楼市价格走势如何，你认为这样的价格和涨幅合理吗

　　Ben钟：

　　上半年惠州全市均价为8069元/㎡，其中惠城区均价为7598元/㎡ ，惠阳区均价9513元/㎡ ，大亚湾均价10697元/㎡ ，对比2015年12月分别涨了19.56%、73.74%、99.42%。

　　我认为当前价格仍然在合理的范围之内。为什么呢?我们分开惠城区和惠阳大亚湾两个区域来看。

　　我认为惠城区的楼价在过去一直被严重低估，主要的原因是供应量在同一个时间区间内过度集中的释放，造成结构性的供过于求、同质化竞争严重，导致各个项目为了保障销量放弃溢价甚至放弃合理的开发利润，所以价格一直低位徘徊，特别是金山湖等热点片区。但是随着供应集中放量期过去，市场供需关系将会转变，这些片区的楼盘价值将会被重新发现。

　　惠阳大亚湾区域的楼价涨幅是比较大的，驱动价格上涨的原因有两个:一是深圳房价高企、客户溢出，二是深圳东进战略推进、深圳地铁14号线惠阳延伸段规划确定以及厦深高铁捷运化等众多实质性利好的兑现，在深惠同城的背景下，惠阳大亚湾的价格还是有比较强的支撑基础，对比毗邻的深圳龙岗有极高的价格差，即使对比东莞临深区域也还有很大的价格优势。

　　问：

　　深圳在3月出台调控政策，但市场仅在4月有小幅调整，继而快速企稳并延续向上的趋势，是否意味着调控政策失效?

　　Ben钟：

　　“325新政”释放的信号是，政府不希望楼市涨幅过快，包括国家制定的“分城施策”的目的也是不希望各地的楼市波动过大。从”深圳3.25新政”出台后两个月的时间来看，深圳二手成交大幅度下降，一手开发商新盘定价趋于理性, 所以我认为深圳调控政策实际上也已经起到了应有的效果，价格上涨、投机炒卖过盛的势头已经有所抑制。

　　问：

　　当前惠州的库存去化情况如何?上半年部分项目出现“断货”情况，这一现象在下半年会有所改善吗，如何看待下半年的供求关系?

　　Ben钟：

　　惠州楼市经历这半年的热销，总体上供求关系已经发生改变。按网签数据看，惠州全市库存已下调到8个月左右，对比去年同期25个月而言已经大幅收窄并降至历史新低。去年以来一直在强调的“高库存”压力，到现在已经得到比较充分的释放。事实上在一些热点片区，库存也只有三到五个月，甚至出现局部缺货的情况。

　　根据中原研究的数据分析，我们预计下半年会有接近800万平方米的供应量陆续入市，同时我们判断客户购房需求仍将表现强劲，未来市场供需将趋于平衡，总体市场走势相信还是会持续走好。

　　中原地产惠州分公司

　　研究中心

　　2016年7月11日