一季度末房企净负债率高达64% 创2007年以来新高

资金链调查

　　进入5月，虽然房价尚未下跌，但房地产开发行业的资金链已经开始面临危机。CRIC研究显示，2011年一季度末，A股房地产行业净负债率64%，达到自2007年一季度末以来的最高水平。而据Wind资讯统计，一季度，全行业总负债首次突破万亿元大关，较去年同期增长四成。净负债率大幅上升的背后，则是营业收入下降，存货量大增的残酷现状。

　　净负债率达历史高位

　　CRIC对2011年4月底公布企业一季度报告的63家A股上市企业的负债情况、偿债能力以及资金流等数据作了深入分析，结果显示，2011年一季度末，A股房地产行业净负债率陡然从2010年四季度的53%上升至64%，达到自2007年一季度末以来的最高水平，65%的企业净负债率显著提高。假设净负债率低于40%为较安全水平，对比2010年底的负债水平，这一类资金较为安全的企业占比由2010年底的52%下降到43%。

　　上市房企净负债率达到高位同时，净利润出现了大幅下滑。Wind资讯对A股上市的113家房企一季度净利润做了统计，发现一季度净利润出现同比下滑的达到了42家，出现亏损的房企为25家。其中，报亏的企业主要是中航地产、嘉凯城、香江控股等中小型房企或区域型房企。

　　现金流入大幅减少

　　据CRIC研究员表示，房企负债水平的增加原因主要是支出数额较大，但销售现金流入和融资性现金流入大幅减少。

　　在政策调控不断深入的情况下，今年第一季度A股房地产企业共计通过销售实际现金流入为812.96亿元，同比增长53%，环比下降33%，企业通过销售实际现金流入出现下滑。再者，截至2011年第一季度末，A股房地产企业有息债达167.8亿元，较去年底上涨7%，更是较去年同期上涨38%。由于企业增发融资途径受阻，房地产企业不得不通过更高成本的方式增加现金流入。

　　与此同时，由于企业在2010年土地投资大幅增加，较多部分现金留在今年支付。相关统计显示，今年第一季度A股房地产企业共计购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金达24.63亿元，同比增加57%，环比增加21%。

　　企业资金可维持6-13个月

　　在企业销售、融资情况变动，但投资不变的情况下，根据企业截至2011年一季度末的企业资金安全情况，CRIC对企业资金在未来可持续时间长度作了4种假设，推测企业资金目前可以维持6-13个月。

　　根据假设，企业未来销售月均销售将较一季度月均销售下调18%，维持正常投资建设，且无有效融资收入。这种情况下，整个行业资金平均能维持的水平为6个月；而如果企业未来月均销售与一季度月均销售基本持平，维持正常投资建设，且融资正好覆盖有息债。这种情况下，整个行业资金平均能维持的水平为13个月。

　　据了解，中信银行高层近日公开表示，该行判断真正的房地产冬天将来临，而小的资金链脆弱的开发商会首当其冲。因此，该行在压缩房地产贷款增长的同时，也将提高贷款门槛。中国银行、交通银行等银行均表示将压缩房地产贷款。

　　资料来源：wind、CRIC中国房地产决策咨询系统