惠东1栋别墅产权发生纠纷 开发商违规致房子无法过户

　　魏某以市场价8.5折、367万余元，购买了一处用工程款抵偿回来的别墅，后开发商获得贷款又将该别墅抵押给银行，导致魏某无法获得该别墅的产权。那么，魏某能拿回购房款吗?

　　案情

　　购抵工程款的别墅无法过户

　　此案二审判决书显示：案件起因并不复杂，惠东某房地产开发公司(以下统一“开发商”)无钱支付3918多万元工程款，把名下可售的3套别墅按对外市场价格的8.5折，抵付等值的工程款。2013年10月11日，开发商、总承建商、工程具体负责人张某三方就签订一份 《××小区以房抵工程款三方协议》，3套别墅抵工程款给张某。

　　2013年11月7日，魏某购买位于惠东县梁化镇的一处别墅，即开发商抵偿张某工程款的其中一套房产，房款即是按对外市场价的367万余元。魏某与开发商签订了《商品房买卖合同》，并交了办证费、合同备案费、维修基金等共9070.50元。同年11月11日，开发商向魏某出具一份收据显示，已收到魏某的房款367万余元，收款性质“工程款抵房款”。

　　按张某的说法，魏某之所以购房还是因为“债中债”问题：其合伙人王某向魏某借钱未还，王让魏购买其抵工程款的别墅以还债，魏某与张某及其合伙人约定，魏某将付清张某及其合伙人欠其款项与房价367万余元之间30余万元的差价后，魏某与开发商签订了《商品房买卖合同》。

　　据判决书，2013年11月23日，开发商、总承建商、张某三方也签订一份确认书，同意张某以367万余元转让其抵偿工程款的一套房屋。

　　几乎所有手续理顺后，开发商却未能按合同约定履行合同备案和交房义务。原来，在与魏某签订购房合同的4个月后，开发商又将已售别墅抵押给银行，并遭查封。

　　魏某将开发商、总承建商和张某告上法庭，请求解除与开发商签订的购房合同并支付违约金、开发商返还购房款367万余元等，并让总承建商和张某应付共同清偿责任。

　　案件审理期间，总承建商认为，其与魏某不存在债权债务关系，其与张某也因债务转协议而不存在债权债务关系;张某也认为，他仅收到款项11.6万元 (该款项为魏某补齐张某及其合伙人欠其款项与房价367万余元的差价30余万元的一部分)，对魏某所诉请的债务不承担返还责任。

　　判决

　　开发商违约 返还房款并赔73万

　　一审、二审期间，开发商均未出庭应诉。

　　惠州市中级人民法院二审认为，此案争议的焦点问题，是谁应当向魏某承担违约的法律责任以及如何承担的问题。

　　本案中，先后出现了如下法律关系：一是开发商用商品房向总承建商抵偿工程款的法律关系，二是总承建商项目经理张某及其合伙人向魏某借款的民间借贷关系，三是魏某向开发商购买商品房的法律关系。根据相关协议及收据，标志着以上三个法律关系的权利义务关系分别得到明确或者履行。

　　其中，开发商拖欠总承建商与涉案房屋价格等值的工程款、张某通过其合伙人向魏某所借贷款、魏某应当支付的购房款等均已结算完毕，且无任何一方主张予以撤销或者请求确认无效。唯一尚未履行的，只有开发商根据《商品房买卖合同》的约定向魏某交付符合约定房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第八条规定“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”，开发商应当依法向买受人魏某承担违约的法律责任。二审认定，以已付房款367万余元的20%作为违约金。

　　魏某经过两年的维权，去年底，二审作出判决：解除魏某与开发商签订的《商品房买卖合同》，开发商返还购房款367万余元、退回办理房产证费等费用共9570.50元、赔偿违约金73万余元给魏某。

　　律师说法

　　“以房抵债”风险较大购房者要慎重

　　广东九韬律师事务所主任律师邹朝贵表示，在现实生活中，许多商品房楼盘都存在以工程款、材料款、借款等债权抵偿商品房的情况，“以房抵债”虽涉及到不同的法律关系，但都存在商品房买卖的法律关系。

　　邹朝贵提醒，债权人在“以房抵债”的行为中的风险相对较大，其债权将转化为购房款，为了更好地保护自身合法权益，应立即将身份转换为审慎的购房者，不但要对开发商的资质、实力、信誉等方面进行详细了解，还要对所抵偿的商品房是否存在查封、抵押、一房二卖等异常情况查清问明，尽量降低开发商违约的风险。另外，各方当事人达成“以房抵债”的合意后，应当签订规范、完备的合同，对各方的权利、义务作出清楚、明确的约定，并及时履行相关备案等手续。