透视房地产调控一周年

　　自2010年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来，时间的车轮已经跨过一年的时间。在过去的这一年里，政府各个部门联合出牌，旨在通过一系列相关的调控政策，彻底遏制房价的过快上涨势头，保障城镇居民的居住条件，政策的连续性和严厉程度都胜过以往。

　　在经历了一年的连续调控后，房地产市场是否达到了预想的效果，房地产市场发生了哪些变化，对于普通老百姓来说，这一年的调控又意味着什么呢？

　　调控政策初现成效，房价涨势暂被遏制

　　自从“国十条”出台以来，全国大部分城市的房价出现了稳中略有上升，房地产市场的涨势得到了有效的遏制。究其原因，房价的上升，很大一部分源于土地成本的推动和对楼房的投资投机性需求的拉动。土地资源本身的稀缺性使得开发商之间的竞争异常激烈，推升了土地价格的上涨，而土地成本是构成房地产开发的主要成本，对房价的上涨起着决定性的作用。在投资者眼中，房地产市场具有投资风险小、市场需求旺盛等特点，相比其他投资方式，进军房地产市场更能掘得更多的赤金。

　　纵观这三轮房地产调控政策，首先对不合理住房需求进行坚决抑制，通过差别化信贷政策和限购等政策，充分遏制了市场对楼房的投资性需求。从“国十条”到“新国八条”，贷款购买第二套住房的家庭，首付比例从50%提高到60%。与此同时，央行为了稳定物价，连续多次提高贷款利率，一定程度上增加了投资成本。其次，增加住房有效供给，合理引导住房需求。“国十条”明确规定了住房供应结构：保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；确保在2010年完成建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套。截至2010年年底，580万套保障性住房完成了全面开工的任务。如此大量的保障性住房供给如果能够按照计划全部投入市场，将有效缓解城镇房地产市场供给不足的问题。第三，加强土地管理，增加保障房土地供给。过去的一年里，国家加大了专项整治和清理力度，查处土地闲置及炒地等行为，2010年全国保障房供地完成67.9%。2011年第一季度，全国120个城市楼面地价每平米为1225元，环比下跌15%，同比下跌14%，土地市场的竞争出现了一定的缓和，这对遏制房价的上涨是利好消息。

　　统计数据显示，2010年70个大中城市房屋以及新建商品住宅销售价格同比涨幅呈现先上升后回落趋势，在4月份达到最高点，在年末回落到8%左右。房屋销售价格全年平均涨幅在13.67%，远低于2009年同期的25%。最新统计发布的3月份70个城市销售环比指数显示，2011年3月份以来，房地产销售指数出现企稳状态，除了少数城市有下降之外，北京等一线城市与前一个月基本持平。

　　市场观望气氛浓，少涨与降价博弈持续

　　房地产市场化以来，房价的上涨幅度已经超过了普通居民的预期。虽然早在2006年的时候就针对房地产行业实施了调控政策，但是很快就出现了反弹，除了在2008年受到全球金融危机的影响房价出现了短暂的停滞，2009年的“小阳春”还是让房地产市场再次受到大量的关注。

　　从目前的状态来看，引发观望的来源来自于调控政策的持续渗透、对开发商资金链的质疑以及保障性住房对整体住房供应结构的调整。

　　随着调控政策的逐渐深入和渗透，房地产市场交易经常出现“有价无市”的局面，高端价位住宅成交的明显下降，中低端住宅供给数量的增加，再加上大多数城市销售价格环比下跌的趋势明显，消费者认为房价仍有继续下降的空间。

　　据2011年84家房地产上市公司公布的年报显示，房地产企业经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比减少1150亿元。但事实上这种资金链的紧张总有些杞人忧天，房地产企业总会通过各种融资渠道和放缓开发速度等方式，有惊无险地度过资金链紧张。

　　增加保障性住房的供给，有望拉低房地产市场均价，这是消费者普遍认可的观点。虽然保障性住房是商品房的替代者，但是保障性住房供给增加能否引起商品房价格的回落还有待市场的验证。