深圳房价目前只是进入阶段性高位 楼市还没涨到头

　　香港楼市今年持续下滑。前四个月成交量和成交金额同比近乎“腰斩”。有分析称香港今年楼价或跌一成，成交量创20年新低。相邻的深圳楼市此次也正处于调整周期。业内人士认为，香港楼市的调整短期不会波及到深圳。

　　香港二手房成交量“腰斩”

　　数据显示，香港康怡花园5月份共有4宗住宅成交，平均成交价为115033港元/平方米。其中一套房实用面积约为49.3平方米，在去年香港房价最高位的时候挂牌出售，当时价为848万港元，至今年4月降价至750万港元，之后再降40万港元，最终以710万港元售出，期间降幅达到16.3%。

　　价格走低的同时，成交量同步萎靡。美联物业数据显示，香港二手住宅买卖登记于2015年8月开始回落至不足2000宗/月，2016年初一度跌至1600多宗/月的历史新低。今年1~4月的二手住宅买卖登记较去年同期回落约46%，金额跌幅近5成。

　　今年首4个月一手楼盘的销售大约只有2800套，同比减少超过一半。

　　观望浓厚致使成交低迷

　　香港政府于2011年底开始推出多轮需求管理措施，包括收紧按揭、额外印花税、买家印花税及双倍印花税等，此后香港物业需求大幅回落。

　　“因为香港按揭息率维持低企，业主持货成本低，抛售压力不大，故楼价当时并未随交投回落。”美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，香港经济从2015年中开始明显转差，加上预期美国将步入加息周期及香港未来物业供应增加，买家对楼市前景抱持观望态度，使需求进一步萎缩。

　　高盛在5月5日的报告中预测香港的房价在2018年前将再跌20%。未来香港楼市不会出现短期急跌，预测今年楼价整体跌10%，明年到2018年再跌10%。

　　香港楼市调整暂不会影响深圳

　　反观深圳，楼市正处于持续上涨后的调整期。4月份深圳一手住宅价格49876元/平方米，较3月跌了113元/平方米;成交大幅下跌，仅有2340套，环比下降47.5%。香港楼市持续下跌，是否会波及到深圳?

　　“从短期看，香港楼市的调整暂时不会影响到深圳。”何倩茹认为，目前，深圳正处于高速发展期，营造了良好的经济大环境，竞争力与日俱增，吸引了大批年轻人涌入，深圳正成为亚洲甚至全球最具活力的城市之一，刚性需求是深圳楼市的主要支撑点，随着大批外来人口的流入，需求将逐渐加大，推动楼市的升温。而香港近年来经济增长缓慢，正处于经济转型期，尤其近期零售业不景气，对楼市影响颇大;同时，香港政府近年为打击外地人炒楼行为，推出税率极重的“买家印花税”，外地客望而止步;再加之目前香港楼价居高不下，购房负担比居全球首位，其购房压力可想而知，因此，短时间内楼市仍将持续下滑。

　　“深圳楼市价格目前只是进入了阶段性的高位，但尚未达到最高点，目前只是受政策因素影响进入调整期，经过一段时间调整后(3~6个月)，市场热度将缓慢回升，未来有望持续走热。”何倩茹称。

　　地产观察人士杨红旭表示，如果香港楼市遭遇重挫，其效应将会传导至内地楼市，首当其冲的将是深圳。疯狂飙涨了一年的深圳楼市，在香港的影响下，将迎来理性回归的时刻。