易宪容：楼市调控为何如此难

　　温家宝总理近日在浙江调研时说，住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。

　　温总理这番话，表达了几层意思。其一，住房是最大的民生问题，直接关系到民众切身利益，这是通过住房供应及房价表现出来的；其二，住房问题关系国家经济健康稳定发展、关系整个社会和谐稳定，住房因此既是经济问题，也是社会及政治问题，对此不可掉以轻心，也不可短期化，而是要看到住房问题重要性与严重性；其三，政府对当前国内住房市场的调控决心不会因内外形势变化而改变；其四，对于房地产市场调整，地方政府也要负起责任。

　　可以说，温总理的上述谈话基本上围绕着2010年国十条、2011年新国八条的宗旨与目标展开的，就是要严厉打击住房的投机炒作，让住房市场回归到居住功能。不过，人们一定会问，为何有好的房地产宏观调控的宗旨及目标，但住房市场调控效果却不尽如人意？为何市场上对政府的调控决心不以为然？如果这样，国内住房市场又会走到哪里？我曾提出住房市场的利益冲突将是未来十年中国社会最大的风险，若这种分析能够成立，其前提条件是什么？

　　其实，对于房地产市场宏观调控，政府行为应有清楚的边界。如果能在划定政府行为边界之后，寻求当前中国住房市场问题之核心，国内房地产市场的许多问题或都会迎刃而解。

　　在一个完全市场化的住房市场，或在一个以市场作基础性配置资源的经济中，政府的基本职能就是界定产权、以公共决策方式制定市场规则及保护市场弱势者的利益不受到侵害等。而市场主体如何交易与谈判、价格机制如何形成、市场如何运作等方面，理该完全由市场主体自主决策、自主行为。