德威集团左西：2015惠州地产是金庸笔下的现实版江湖

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　　左西，德威集团营销中心总经理。从深圳起步进入房地产行业，曾任东莞中原策划部总监。后转战至惠州市场，现为德威集团营销中心总经理，有着13年的一手操盘经验。

　　2015年已经就进入了倒计时阶段。那么，这一年来的楼市又该如何做最后的“总结陈词”呢?几度的降准降息、二孩政策、房贷利息抵个税传言等政策性的利好影响着市场。大亚湾楼市成交突飞猛进，仲恺市场也一跃而起有赶超惠城之势。

　　而在地产人自己眼中，今年的楼市是一番怎样的景象呢?本期房掌柜专访德威集团营销中心总经理左西，透过一个老地产江湖人的眼睛，来看2015年的地产江湖。

　　谈市场：惠州楼市缺“内需” 发展需要时间耐心等待

　　2015年已经开始步入倒计时。从数据上看，今年以来，惠州楼市的成交量并不差劲。前10月，惠州整体市场已经完成了963.95万平米的成交面积，与去年全年的销售业绩基本持平。预计，今年全年，惠州的商品房成交面积很可能达到1200万平米左右，有望超越2013年创下的1080万平方米历史最高纪录。

　　成交套数上，惠州商品住宅成交套数超过8.1万套。而在11月份，惠州新房总计成交12876套，环比上涨34.29%。在喜人的成交数据中，来自大亚湾的数据可谓撑起了“半壁江山”。

　　在左西看来，这样的数据可谓喜忧参半。喜的是，数据上看，惠州楼市的情况趋好;忧的则是惠城区内需不足的情况。“大亚湾片区主要是因深圳外溢客的影响，成交量大。如果深圳市场明年继续热闹，房价继续上涨，便会出现更多的购房者外溢到周边片区，影响周边的楼市成交。”

　　“惠城不同，惠城区的需求其实主要还是来源于本地居民，如果想要发展起来，最重要的一点，就是需求。”左西坦言，对于惠城来说，目前最缺的便是内需了。数据显示，深圳的外来人口有将近700万人。这一部分人口在城市中就业，定居，直接拉动了深圳本身的内在购房需求。而在惠城区，外来人口比例较少，加之原本基数不大，便直接导致了目前内在购房需求不足的情况。

　　“但这并不表示城区就没有机会了。”左西坦言，即将开通的莞惠城轨便会为市场带来新的机遇。城轨将惠州与相邻城市的距离拉近，对外溢客的吸引力也将加大。人流量的扩增，将会扩大房地产市场的需求。

　　“现在的惠州对于深圳，就像当年深圳对于香港。深圳从一个小渔村发展成国际化大都市，花了三十年的时间，惠州也需要的也是时间，我们需要耐心等待。”

　　谈营销：楼盘打折越狠中介越喜欢 但开发商在滴血

　　今年以来，采用中介联动进行销售的方式可谓遍地开花，即便是在城区三环以内的楼盘，都会采用此类方式，有业内曾评价，开发商都被中介绑架了。

　　对此，左西认为，事实上是开发商和中介的相互依赖性太强了。作为甲方的开发商没有下足功夫去做营销，做产品，项目自然不会好卖。而转战新房市场的中介也会挑剔哪些个开发商好转，自然而然也对甲方产生依赖。“但中介还不至于能把开发商吃住”，左西如是表示。

德威朗琴湾实景图片

　　在这样的市场下，没有营销活动卖房，开发商只是一味通过打折降价来走货。“这样的方式中介肯定喜欢，但开放商肯定在滴血。”左西认为，这样的联动方式对开发商而言，甚至有亏本的风险。“打折、返款，还需要给中介返点，房企还得上缴税费，这样算下来，开始能不亏吗?”

　　而对于购房者来说，如此价格上的优惠也并不一定是好事。“就像一个杯子进价十块钱，现在只要五元便能买到，虽然觉得很值，但这样违背常识的便宜，你敢捡吗?”

　　正如一个每天为生计忙碌的人，便无心思再做花哨的打扮一样。在左西眼中，今年开发商都在“保命”，忙于去化卖楼的市场，在营销方面其实并没有过多的亮点。

　　谈总结：市场就像金庸笔下的武侠江湖

　　而对于2015年市场的总结，左西说，这一年是个调整之年。

　　“2013年刚开始的时候，惠州很多房企的项目都动工了，那个时候市场环境很好。但是从13年年底开始，市场开始出现转折，市场一度艰难。直到去年14年，市场都是处于一个低潮期。”作为一个在行业摸爬滚打了13年的地产人坦言，彼时，做地产这块的，日子都很不好过。银行惜贷、房企遇困、市民观望、问题楼盘频发，楼市受挫，2014年惠州楼市成交量比2013年下滑近1.1万套。

　　在左西的比喻中，市场就像金庸笔下的武侠江湖，沉沉浮浮。“这2年，我们都看到了很多事例，有的企业在逆流中找到自己的方向，现在仍旧专注地着做;而有的房企却没能躲过江湖厮杀，最后却倒下了。这就是现实社会里的优胜劣汰。”因而，对于身处江湖中的人来说，需要做的，则是做好自身的调整，迎接来自“江湖”的挑战。

　　在经历了受挫之年，左西认为，2015年的楼市情况并不能完全用“好”字来形容。尽管到目前为止，惠州市场成绩单上的数据尚可，但事实上这样的数据很大一部分是来自于惠湾区域，深圳外溢客的支撑。而惠城区市场内需不足的情况，仍旧是一大难题。

　　“2015年，对于各大房企来说，是一个适应，调整的过渡期。”左西如是说。“今年大家的目标还是在去化库存量，都在找自己的方法，调整企业。”

　　对于即将到来的2016，左西认为，市场依旧还会比较艰难，预计下半年市场才会逐渐好转。“今年大家都在调整，调整好了，2016还会继续出发。”