惠城连续两月住宅用地零成交 业内分析缺少优质地块

　　近段时间，国内多个城市的土地市场都堪称风起云涌。比如在北京，龙湖、保利、首开三大房企结成的同盟，在9月8日历经99轮激烈竞拍，最终以42.5亿元+配建5.5万平方米限价房的代价，拿下了位于朝阳区东坝南区的一宗地块;在成都，几天前几宗优质地块吸引了保利、万科、蓝光、中海、中粮、龙湖等多家知名房企出手抢地，其中有两宗土地的溢价率分别高达78%和33%。

　　相比之下，惠州土地市场在近期却是冷清许多，不仅没有很吸引眼球的优质土地成交，反而接连有土地流拍。记者也从惠州市国土资源局(下称市国土局)官方网站了解到，自7月份以来，惠城区虽然已有不少住宅用地挂牌，不过却还没有一宗成交，也就是说，惠城区已经连续两月出现住宅用地零成交。在住宅成交不断飘红的背景下，堪称“房热地冷”。对此，业界观察人士分析认为，市场上优质地块的缺乏、开发商在资金链上的压力以及住宅市场巨大的库存去化压力，当是近期惠州土地市场相对静淡的主因。

　　江南5宗商住用地两年三度流拍

　　记者日前从市国土局官网公布的土地成交信息了解到，9月8日，位于江南梅湖区域、编号分别为GP2015-12、13、14的三块商住用地，因无企业竞拍而流拍。算上另外两宗编号分别为GP2015-10、11，并已在9月2日流拍的土地，在江南梅湖区域，两周内已连续有5块商住用地流拍，它们的总面积已经达到了13.9万平方米。其实在2014年12月底，江南梅湖区域就有7块商住用地流拍，而有其中的5块，与今年9月初流拍的5块土地，除了编号有变化，在土地位置、面积、属性等方面完全一致，也就是说，这5块土地已经是在短短9个月之内连续两次遭到流拍。

　　这几块商住用地再度流拍的消息传出之后，迅速在惠州地产业界引发了热烈讨论。惠州世联行副总经理胡光宇就略带惊讶地表示：“又流拍了?看起来江南梅湖的这几块土地真的是命运多舛，如果我没记错的话，这些地块已经是连续两次遭到流拍了。以前只听过政府征地时会遇到钉子户，没想到，在完成征地之后，这些土地却在招拍挂系统上成为了钉子户。”

　　而一位不愿具名的蒋姓业界人士则表示这都在预料之内：“主要是一些购房者对江南梅湖一带不看好，其实那一片的东江江景真的非常好，而且距离市中心又近，我听说以前好多知名房企都曾有意进军江南梅湖区域，最后因种种原因打了退堂鼓。对于挂牌的那几宗地块，房企的拿地热情打折扣也是必然的了。”

　　胡光宇和蒋先生的这番话，的确是江南梅湖区域相关地块命运的真实写照。不过，据记者了解，严格来说，这几块地并不是连续两次遭遇流拍，而是三次。记者了解到，早在2013年11月，江南梅湖就有两宗商住用地流拍，它们的编号分别为GP2013-13、14，地块面积分别为78599和47760平方米，尽快土地宗数和地块面积与现在的5块土地不同，但从地图来看，它们的所在位置是基本一致的，只不过在流拍之后，有关部门对这两块土地进行重新的盘整、拆分和扩容。

　　土地成交冷清客观上减轻楼市去化压力

　　联想到2014年惠城区土地市场接连有过亿地块成交的热闹表现，今年的市场行情则只能用冷清来形容。对此，惠州世联行副总经理胡光宇认为：“关键是市场上缺少优质地块，各房企对于市场的前景判断会比去年模糊，致使外来开发商在选择之前会考虑更多的城市，而本地开发商入市前则会进行更谨慎地判断。此外，要说去年亿元地块较多，其实多数都是通过BT模式得来的，可比性并不大。加上今年宏观经济不太明朗，上半年股市也吸引了部分的现金流，均会对开发商拿地带来影响。”

　　而隆生企业品牌总监吴景华则认为：“连续两个月没有住宅用地成交，江南梅湖区域又有土地连续遭到流拍，听起来好像不太好听，不过在我看来，这未必就是坏事，相反还可以为住宅市场带来一定利好。”他对记者解释说，如果5宗地块均被顺利拍下，所建社区以平均容积率为2.4进行测算，它们将可建起一个总建面大约为33万平方米的大型楼盘，假设平均户型面积为110平方米，向市场释放的房源将会超过3000套。如果源源不断有住宅用地成交，就意味着今后一两年内，就会不断有新的住宅小区涌现，也不断会有住宅新货流入市场，这对本就存在巨大去化压力的惠城市场和惠州房企来说，必然是雪上加霜。而土地成交冷清了，就意味着新房的入市速度会放缓，住宅市场的去化压力也就会得到一定程度的缓解。