新房成交上涨楼市持续利好 房价下跌事实仍不可否认

　　11月清远市区商品房网签成交量还出现了今年难得的正增长现象，但大多数楼盘较好的成交量是相对优惠价格取胜，以价格换量实现的。

　　又开始降息了，一些人暗自高兴，因为房价要开始涨了，因为从9月底开始，一波接一波为楼市松绑的利好消息不断传来，还有多年来楼市调控越调越涨的先例。

　　确实，10月以来的两个月，各地商品房的成交形势喜人。清远也不例外，11月市区商品房网签成交量还出现了今年难得的正增长现象——成交面积增长了9.46%，成交套数增长了20.85%。然而，成交价却并没有上涨，其下降幅度还达到两位数：10月下降了15.17%，11月下降了10.63%。

　　从楼市实际情况来看，不可否认的事实是，大多数楼盘较好的成交量是相对优惠价格取胜，以价格换量实现的。畅销盘时代倾城从去年开盘最初的将近6000元/平方米均价，到现在每平方米只有五千二三元。年中畅销的敏捷东城水岸，从去年最初底的4字头到后来的3字头，万科华府至今难以突破2011年首期开盘价格，即便和去年相比也降价了。即便在9月底之后楼市政策逐步松绑、看似如此好的背景之下，我们还是看到大量盘以价走量，新盘名德幸福里推出了多套2字头，凯景中央首座打出4字头，龙汇领峰从前期的4字头降到了现在的3字头。

　　开发商心里还是明亮的，知道市场形势，只是口头上吆喝而已。不光是清远，与清远相邻的省城广州也并未出现所谓大涨情况。据广州媒体报道，即便以往畅销的市中心楼盘消化率往往还比不过其他区域。显然价格是决定当前成交量的一个重要因素，人们对楼市信心并未恢复。在经过多年的高速增长后，楼市供过于求现象很普遍，据说广州一手住宅库存可足够卖一年半的时间。

　　清远同样面临这样的问题，去年清远商品房网签约294万平方米，新增供应面积约438万平方米;今年前11个月商品房网签217万多平方米，新增供应面积约390万平方米。单以此消化量来算，未消化的量已经足够一年来消化了。供求量没有减少，而需求没有增长，还大幅降低。

　　长期以来，清远购房群体以公务员、企事业单位员工为主，城市购房人群结构并没有发生多大改变。然而近两三年来，随着楼市环境变化，竞争越来越激烈，各房企感受到市场越来越大的压力，同时不断开发新的渠道和消费群，最重要的变化是拓展广州和三连一阳市场。开拓成就确实很大，以广州和珠三角籍贯的客户群占了近3成，如果加上其他地区客户群占了近4成。

　　在巨大的竞争压力之下，凡是可能有需求的地方都在不断被开拓。然而需求在一定时期内总是有限度的。虽然每个人都有住房需要，但并不是每个人都够得着。

　　笔者在采访中常听到许多普通市民问，建这么多房子，清远哪有那么多人来买?其实，很多地产从业者也在问这个问题。因为他们有很直观的感受：晚上走在大街上，一座座新建起来的房子，多年来亮灯率都不高，要么是房子没有卖出去，要么投资保值，留着，仅此而已。

　　其实，稍微留意降息后的一个新的现象：据报道，广州等地的一些商业银行存款利率在基准利率上上浮了20%，房贷利率也没有如新政期望下调，也是同样上浮。银行的钱袋子依旧捏得很紧，现在人们对市场的期望值并不高，从何谈起房价上涨?