黄祖斌：2011年房价难涨更不会大跌

　　[提要]2011年，针对住宅的房地产调控会更加严厉，更多的细化政策将出台，一些调控的死角将被格外“关怀”。就房价而言，笔者预计2011年很难上涨，不少地区可能小幅下跌，市场天平将开始向买方倾斜。 2011年，针对住宅的房地产调控会更加严厉，更多的细化政策将逐步出台，一些调控的死角将被格外“关怀”。就房价而言，笔者预计2011年很难上涨，不少地区可能会小幅下跌，市场天平将开始向买方倾斜。

　　2010年前11个月，全国商品房新开工面积大增48.7%，远远高于2009年全年11.54%的增速。由于新房销售多为预售，因此2011年楼市供给将增长较多。在供给增长的情况下，需求则被抑制。在投资性需求方面，今年的政策不大可能放松，抑制力度甚至还会加大；在自住需求方面，目前的房价又是多数家庭所承担不起的。在这样的情况下，目前楼市的库存逐渐增加，北京可售住宅已超过10万套，上海挂牌的二手住宅已超过15万套。2010年，一、二线城市的住宅销量已出现下滑，当年前52周，10个重点城市中，住宅的成交量除武汉小涨1.18%以外，其余城市均下跌，跌幅较大的城市包括：深圳50.83%，南京45.45%，杭州44.47%，上海40.32%，北京39.7%。2011年，一、二线城市的住宅销量仍将保持低量，基本不可能回到2009年的水平，全国住宅销售面积增幅可能在10%以下，很有可能呈现负增长。

　　就全国而言，限购令、投资性购房首付提高以及贷款利率上浮等政策的威力还将逐渐展现。2007年9月末，中国曾出台二套房贷款首付四成（目前是五成）、利率为基准利率110%的调控政策，对投资需求的打击较大；2008年，在雷曼倒闭引发金融危机前，中国经济仍在高速增长，但2008年前8个月房地产销量却负增长14.74%，说明二套房首付提高和利率上浮的影响非常大；去年前11个月，全国住宅销量仅小幅增长7.4%。由于房价涨幅高于货币供应量的增幅，随着2009年过度投放的货币被逐渐消耗和“稀释”，适度宽松货币政策结束，住宅市场的货币将不再过剩，这将影响房企的销售金额的增长。