出让金千亿元城市增加　土地市场“理性繁荣”？

　　新华网上海１１月２６日电（记者　叶锋）题：出让金千亿元城市增加　土地市场“理性繁荣”？

　　中国指数研究院最近公布的数据引起关注：截止到１１月２２日，继上海之后，北京今年的土地出让金也突破千亿元，达到１００４．４８亿元。北京之后，大连、天津已分别达到８９３亿、８６６亿元，年内“破千亿”可能性也很大。今年土地出让金千亿元城市有望新添成员，各地土地出让收入总体也将比去年显著增加。

　　“今年土地市场总体是一种‘理性繁荣’状态，这与调控政策的落实、土地供应的增加以及开发商拿地趋于理性有关。”中国指数研究院副院长陈晟说。

　　不过，“理性繁荣”背后，有几个问题尚需关注：明年乃至“十二五”的土地尤其是保障房用地的供应将如何，大幅增加的土地出让金能否按规定比例用于保障房建设，如何防止地方政府增加对“土地财政”的依赖？

　　调控下的地市回眸

　　值得注意的是，中国指数研究院的数据显示，截止到１１月２２日，去年土地出让金突破千亿元的杭州今年这一收入为５８９．３３亿元，同比下跌２３．８２％；此外，重庆也出现了９．７８％的下降。土地出让金收入排名前十的其余城市中，均有不同程度的上涨，其中大连颇有“异军突起”态势：截至目前，今年土地出让金近９００亿元，同比涨幅近３００％。

　　陈晟认为，许多城市土地出让收入增加的最大原因，是土地供应的明显增加。根据国土资源部公布的数据，今年全国３０个省区市２０１０年度住房用地计划拟供应量约１８万公顷，与去年全国住房实际供地７６４６１公顷和前五年平均年度实际供地量５４６５０公顷相比，增幅翻倍甚至数倍。土地市场的“开闸”，一度让楼市“军心”企稳。

　　中国指数研究院的数据显示，今年１－９月，全国１０５个城市累计供应住宅用地３０９２８．４万平方米，同比增加５９％。除今年７月土地市场供应量略低于２００９年７月之外，其余月份供应量均高于去年同期水平。１０月总体以来有所下降，但北京等此前供应滞后的城市大幅加快推地。此外，今年各地商办用地供应也保持稳定。

　　上海的情况颇有代表性：统计数据显示，今年前１０个月，上海总共出让４８４幅土地，比去年全年增长了１３．３５％；出让面积共计２０８２．３３万平方米，比去年全年增长１２．９５％。

　　中原地产分析师认为，上海今年土地出让金之所以早早“破千亿”，一方面是由于新增供应加大，总体价格抬高；另一方面，地块价格受区位的影响明显，今年出让了大量优质地块，如外滩国际金融服务中心（８－１）地块和黄浦江沿岸Ｅ１８（９－３）地块等，出让总价分别为９２．２０亿元、４８．２８亿元，一定程度上拉高了出让总额。此外，尽管今年调控政策频出，但房企手头仍相对宽裕，基本完成年度销售目标，拿地热情并没有明显衰退。

　　土地市场呈现“理性繁荣”

　　“与‘蒜你狠’‘豆你玩’‘苹什么’相比，今年的土地市场要平缓得多。”陈晟说，随着房地产调控的不断推进，今年地市总体上“波澜不惊”。

　　数据变化勾画了这一点。今年１－４月，全国１０５个城市住宅用地楼面均价持续下降，由每平方米２１７５元下降到１４６１元，５、６两月短暂“回暖”、７月回落之后，８、９两月连续冲高，分别达到每平方米１７７７元和２６６１元。１０月，在“新五条”和各地不断出台的调控细则的“督战”之下，１０５个城市住宅用地楼面均价大幅下降到每平方米１７３２元。溢价率更能说明土地市场的温度。数据显示，今年前三个月１０５个城市“地市”保持高位运行，溢价率同比增幅均在５００％以上，但４月、５月先后直降为８１％、６％，６－１０月则保持了同比负增长态势。

　　上海市规划和国土资源管理局土地利用处负责人介绍，今年四月中旬“国十条”出台以来，上海土地市场表现出三个特点：一是溢价率明显下降，“去年同期一些地块成交溢价经常超过１００％，而今年基本在３０％－４０％”，竞价激烈程度明显趋缓；二是价格的同比、环比增幅有所下降，多幅热门地块的成交价低于市场预期，地价迅速上涨的势头明显得到遏制；三是个别地块偶有“冒头”，创下较高的溢价率和成交价格。

　　另一方面，开发商拿地趋于理性。嘉华（中国）投资有限公司助理总经理谷文胜说，今年政府释放的调控意图已经很明确，行事理性的开发商对今年的土地市场总体是较为满意的：供应较充足，高价地块争夺激烈，但基本上较少见到去年那种溢价率动辄超过百分之一百乃至几百的地块了。陈晟还指出，今年一些地方在调整出让方式，比如推行类似“勾地”的出让方式、规定出让地块中的保障房配建比例等，由此不难理解，“今年２月以来绝大部分地区土地成交溢价率都在下降”。

　　三问“走高”的土地出让金

　　对当下楼市而言，土地市场“理性繁荣”并非坏事。不过，这也激发了业内对今后