男子30岁现在买楼当包租公 60岁退休或回不了本

　　10年前一名30岁的投资者如果有眼光，买房出租当“包租公”、“包租婆”的话，那么四十出头就已经可以回本。不过，在房价连年攀升的今天，即使租金价格也在水涨船高，然而广州的租金回报率却跌破一年期存款利率(2013年租金回报率为2.9%，而一年期存款年利率为3%)。假使30岁买楼出租，以目前的租金水平计算，即使无间断地出租，到60岁退休了也难回本!

　　广州传统的节后租房高峰就将来临，记者盘点整理广州楼市住宅租金数据发现，十多年来，二手住宅均价已经翻了远远超过两番，但是全市租金水平却只翻了一番。

　　他们关注租金回报率，房价上涨或带来溢价

　　近年，广州楼价不断飙升，行情水涨船高，相比租金回报，大多数投资者更看中楼价上涨带来的利润，有的以长远升值为目标，有的试图抓住短炒空间纷纷进入房地产市场。虽然租金回报率也是投资回报的一部分，但是由于楼价上涨幅度较大，租金回报率在不少投资者眼中重要性逐步下降。从中介数据可以看到，广州住宅租金回报率在短短10年时间内经历了快速下探的过程，租金回本所需的理论时间也不断延长，却依然无碍楼价上涨。

　　业内人士分析，虽然对于不同的投资者及不同的物业，在衡量投机价值时，出租回报率的重要性可能有所不同，但是出租回报率都不可忽略;特别是对于贷款买房的投资客来说，出租回报率太低可能影响到自己的持有能力。另外，对于不同类型的物业，出租回报率的重要性也有所不同。比如楼龄较长的旧楼由于价格上涨空间较小，因此投资者在衡量投资价值时要重点考虑出租回报率;而新房或次新房的价格上涨空间较大，因此出租回报率对价值的影响可能相对较小。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析，受目前楼市新政大环境制约的影响，买家购入住宅类物业在短期内转售获利的成功率明显下降，以出租的租金抵偿购房成本虽然是相当花费时间的做法，但能有效抵抗政策的冲击，小业主只要一直持有物业到政策适度放松的年份，便可获得更多溢价出售的机会。不过值得留意的是，除了2012、2013年共计13万套网签一手住宅未交付使用外，早几年陆续交付使用的住宅单位中，至少有6至7万套单位流入租赁市场，这类次新房物业将会直接冲击其他楼龄较长的物业的租金。故即使整个市场的平均租金处于逐年上升态势，但楼龄超过20年的旧式物业，其租金将有可能出现高位回落。

　　“今年区域内一手新楼的供应不少，对市场有所冲击，周边一些城中村也利用宅基地兴建高层住宅供应租赁市场。”中原地产白云区营业经理李志军预期，白云新城一带今年的住宅租金料将相对平稳。

　　区域租金：天河、海珠、番禺租金涨得凶

　　自2010年亚运会之后，广州的年租金涨幅就持续保持在约10%左右的水平。广州市国土房管局租赁管理所对近年来租金上涨的原因作过分析，一方面是因为后亚运时期广州良好的城市环境的推动作用，以及“城中村”改造打破了局部地区住宅租赁市场的供求平衡，形成租赁房源供不应求。其次是由于中心城区房租较高，周边区域房租较低，随着周边区域交通条件的改善(如地铁开通)，致使许多人群租房时更倾向于选择外围区域，提高了城市周边区域的房租。同时周边区域房租基数较小，周边区域稍小的房租提升必然带来较大租金指数的提高。此外，调控政策近年来持续出台，部分刚需一族总会有一段时间持观望态度，推迟购房计划转为租房，客观上也助推租金上涨。

　　业内人士认为，2013年广州住宅租赁市场总体保持需求旺盛、租金较大幅度上涨的态势。租赁需求长期保持旺盛，反映了广州真实居住需求仍十分庞大。租赁交投增加、租金有所上涨，从根本上讲，是广州经济平稳发展、城市建设提速、城市价值和城市吸引力不断提升的真实体现。