澳新银行刘利刚：中国房地产调控不应一味谈价格

　　9月8日，上海再度拍出高价地，此时关于房地产市场的讨论再度升温。

　　尽管中国政府在4月份出台了号称“世上最严厉”的房地产调控措施，但全国尤其是一线城市的房价却没有出现明显的松动迹象。从房地产价格近几个月的走势来看，房价同比涨幅尽管出现了明显的下滑，但月度环比跌幅却几乎可以忽略。6月份和7月份的单月数据显示，6月份中国的房价环比下跌了0.1%，而7月份的房价则与6月份持平，与之前动辄环比超过1%的月度环比数据相比，这样的价格变动几乎可以认为是“统计误差”。

　　在如此坚挺的房价面前，关于房地产市场的调控政策的讨论再度甚嚣尘上，强硬派认为，房价如此坚强，应该出台进一步的紧缩措施，而另一派则认为，房价的同比涨幅已经出现了大幅度的回落，房地产调控的目的已经基本达到，同时中国经济也开始出现了明显的减速，因此不应该继续加大目前的政策调控力度。

　　在纷繁的争论面前，笔者认为，中国房地产市场的健康发展，离不开中国经济的整体表现，同时房地产市场的健康发展，也能够为中国经济提供强劲的发展动力。脱离房地产市场对宏观经济的贡献，光针对房价来讨论问题，可能并不是一个正确的思路。

　　地产调控难加码

　　首先，我们需要了解中国房地产业在国民经济占据的地位。

　　根据相关的统计，中国目前的商品房存量约为GDP的200%左右，做这个一个简单的测算，如果中国的房地产的投资每年的增速约为15%，同时不考虑贬值等因素，中国房地产业将直接为GDP贡献3个百分点的增速。

　　这样的一个简单测算也与很多研究的结果相似，大多数的研究显示，中国房地产业每年约为国民经济的贡献率约为20-40%不等，按照中国经济平均10%的增速，房地产业每年约为GDP贡献2-4个百分点的增速。除此以外，房地产业还带动了水泥、钢铁等20多个产业的发展，这样的一个“牵一发而动全身”的行业，其任何的风吹草动足以牵动整个宏观经济。

　　在中国经济面临着明显的减速风险、美国和日本准备操刀第二轮经济刺激政策的大背景下，笔者认为，中国政府对房地产业的“二轮调控”应该慎之又慎。考虑到目前房地产业在国民经济中的重要地位，再度对房地产业“痛下杀手”，不仅将可能导致中国的投资增速出现明显放缓，也可能导致中国经济出现如2008年时的“自由落体”式的下滑。

　　在高高的房价和宏观经济面临整体减速的复杂局面面前，政策制订者应该放弃简单的“价格调控”思维，而更应把宏观经济的整体表现作为政策制定的依据。

　　事实上，关于中国房价是高是低、是否存在泡沫的问题，市场仍有各种争论，美联储前主席格林斯潘在他的回忆录中，也有这样一段表述：“我们美联储研究了有关资产泡沫的许多问题——即资产价格猛涨到了难以持续的水平。随着事态的发展，我们认识到，尽管怀疑有泡沫，可是要确切地把泡沫找出来非常困难，直到泡沫破灭证明了它的存在时，我们才会弄清事实。而且，即使很早就发现了泡沫，除非中央银行采取措施使经济活动大幅收缩——这个结果是我们努力设法避免的——否则根本不清楚泡沫是否能被抑制。”

　　格林斯潘的这段表述曾经受到过非常多的批评，但从政策制订的角度来说，确定过多的政策目标，可能使最终出台的政策缺乏方向性，最终导致政策制订者的“道德风险”。从中国目前的情况来看，如果面临着宏观经济减速的风险，中国政府如果既想保增长、又想控房价，其政策导向将不可避免地陷入纠结。

　　家庭财富之虑

　　从更加长期和宏观的角度来看，房价一旦出现大幅的回落，也将不可避免地导致全社会的财富损失，这可能在较长时间内影响私人消费。在中国经济面临“调结构”并促进社会消费的重要当口，社会财富的蒸发和损失可能并不是一件令人愉快的事情，这可能使中国经济出现更大程度的不平衡。

　　需要指出的是，中国家庭的财富目前仍主要以存款和房地产的形式存在，股票资产所占的比例较少。从历史看，每当股票市场出现崩盘，中国经济所受的影响将较小，这在很大程度上正是因为中国家庭财富中股票的比例并不高。然而，一旦占据家庭财富重要部分的房地产价格如果出现崩盘，中国家庭将面临着如美国一般的家庭财富的大规模蒸发，其负面效应将在较长时间内无法消除。这一点在日本90年代的泡沫经济崩溃、香港1997-1998年金融危机蔓延和美国2007-2008年次贷危机爆发后的表现中，都可以得到印证。具体来看，房地产市场崩盘的负面效应直至2003年才基本解除，而在日本则持续至今，其时间跨度超过15年。从金融体系的反映来看，家庭财富的蒸发将导致银行信贷体系出现紧崩，迫使银行收紧银根，并进一步影响私人信贷市场和终端消费，由于信贷紧缩导致的利率上升，其对消费的抑制效应将非常明显。

　　值得注意的是，如果房地产市场的波动性过强，即使在较长时间内房地