地产评论家朱大鸣：房地产昂贵的代价真很值得吗

朱大鸣 工商管理博士，中国资深财经、地产评论家

　　房价上涨的一个重要的变量就是高端市场开始热闹，2007年汤臣一品独树一帜，2009年以星河湾为标志，如今的上海是高端房林立了。

　　万科一份公告，搅动了楼市神经。单月销售119.9亿元，这已是中国房地产史上的一个奇迹，楼市回暖已成事实还是仅是假象？与此同时，在“金九银十”到来之际，更多的回暖信息也不断涌出：部分城市8月份量价齐升，温州炒房客重出江湖，保利33亿“天价”福州夺地……

　　很多人房子，现在都成高价房了，需要付出昂贵的代价，然而，这些代价是否值得呢？

　　高端住宅越来越越贵，土地供给减少让其更加升值。上海这座城市中西合璧，百年来一直散发着无穷的魅力。由于上海的国际地位，以及今后的国际金融中心和航运中心的奠定，更给了这座城市无限的遐想。我在2008年就预言过“上海现在与将来都不怕房价跌”。

　　至于高端物业市场，一直是海内外人士青睐的投资保值的产品。沪豪宅购买者的结构中，上海本地、内地和港澳台等外籍的比例分别为4∶4∶2，这和上海富人群体籍贯比率相当。而汤臣一品6月成交的15套房源中，客户比率与豪宅市场的总体水平相当。表明豪宅市场的买家多数还是以改善居住条件和保值升值为目的，而汤臣一品和绝大多数豪宅的客户结构相似，也说明了其逐步受到了市场的认可。

　　我们来看看上海高端物业市场能够坚挺的具体原因。第一，上海作为世界性的大城市，随着经济地位的提高，其价值增值空间已经大大提高，甚至会出现比世界一些大城市更加高的房价。购买力来自于五洲，特别是随着人民币升值已成定局，国际资本无不虎视眈眈，抢滩中国升值幅度最大房地产领域是这些大鳄的梦想。就算不是投机，老外在上海工作几年后就喜欢留在上海，因为上海海纳百川，海派文化丰富，夜生活热闹，生活质量高。

　　第二，国家的70/90限制政策，对大户型高端物业的开盘量将逐步减少，所以高端物业的稀缺性更使得投资者对于这类房源进行争抢。

　　第三，社会发展到今天，有这样一批人群，他们有着成功的事业与骄人的业绩，他们活跃在民营经济圈为主的领域，他们中有很多受过良好的高等教育，在科学技术领域常泛起他们的身影。他们受惠于改革开放给他们带来了机会与创造力，他们掌握或管理着10万亿元左右的资本，直接或间接地贡献着全国近三分之一的税收和40%的进出口贸易总额，同时也是社会经济发展的推进者。

　　上海一向是资本、人才汇集的地方，而上海的土地毕竟是有限的，但是涌进上海的资本、人才却是源源不断的。人气带来了财富，在市中心拥有一套豪宅，或在区域位置较好的近郊拥有一套别墅都会给自己带来巨额财富。

　　第四，现在上海后续开发的能量不足，主要在于土地的稀缺性。现在在上海的很多开发商拿不到土地，而且，随着土地资源转化为财富的程度越来越高，房价上涨的空间也就越来越大。

　　第五，富裕人群人士对于高端物业的审美要求也是驱动豪宅热闹的动能。富裕人群对于建筑有着各自的审美与生活习惯。在市区的稀缺地段以及近郊的独立别墅都是他们的首选。他们会根据自己的经济实力来选择各类不同的别墅产品。对于别墅特别是居家别墅，他们往往选址在大城市的近郊，离开城市中心20～30公里区间。这点距离对这些有车族来说，根本不是问题。远郊的度假别墅要吸引他们，必须是得天独厚的天然资源与环境。他们中的很多人有着一些小资情调，对于房子的建筑风格要求比较高。一半以上的人还是喜欢异国情调的立面风格，例如北美风格、法式乡村、英伦风情等。对于传统文化比较喜好的人，更喜欢中国式的青砖绿瓦的江南民居以及北方四合院建筑味道。

　　总之，投资房地产是最能避免资产缩水的投资渠道。上海的高端物业也就是在这个预期下给投资者吃了颗资产保值增值的定心丸。

　　但是，高端楼盘并不是价钱卖得高就是高端楼盘，实实在在的优质楼盘是禁得起时间考验的。市场上有些楼盘哗众取宠，忽悠购房者制造一个豪宅概念，把本不是豪宅的却用豪宅的价格来销售，以获取暴利。在2009年这波上涨性行情中，上海一下子冒出了许多动辄5～8万元每平方米的楼盘。开发商有的卖得都不好意思了，就称自己的楼盘是豪宅。究其事实是这些楼盘都是伪豪宅，只是开发商为了谋求更多高额利润而制造忽悠的概念。说是豪华非毛坯的豪宅，客户入住后发觉用材极差，地板到处都在撬动，所以每家每户都只得二次非毛坯。出五万元/平方米买的全非毛坯房子，里面用的设备都是国内价格低廉的品牌，真可谓不怕不识货只怕货比货。

　　豪宅有许多特定地域区位的限制，例如豪宅别墅，必须是依山傍水，自然景观与人文景观相结合。市区的豪宅公寓也要有许多特定概念，如上海的汤臣一品，当年开出价格是13万元/平方米，创造了中国当时第一高价楼盘，实为惊人。所以该楼盘一直没有一个明显的市场销售高潮，把预期