高价地效应助推涨房价预期 豪宅市场价值尤为凸显

　　高端项目价值凸显

　　针对夏家胡同项目的入市前景，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，按照4.1万元/平方米的成本，如果资金成本高的话，项目的最终销售成本可能在6万左右。叠加现在市场高端物业的平均利润，预计本案最终预期销售均价可能达到8万以上。

　　尽管8万的价格看似偏高，但不少业内人士强调，在4环的区位上，完全不用担心市区豪宅的销售问题，且2-3年后，北京的房价可能位于另一个水平线上。

　　值得注意的是，获得夏家胡同“高价地”的懋源地产，目前在北京即以豪宅运作而著称。其位于北三环的“红玺台”项目，今年的签约规模已接近4亿元。其中，6月开盘的“楼栋”项目，均价恰好在8万元/平方米。

　　随着国家对别墅用地的严控，高端住宅项目供应量减少，其稀缺性反而凸显。亚豪机构的报告认为，与普通住宅相比，高端住宅具有更好的保值增值功能。而在高端住宅中，占据区位优势的市区豪宅比郊区豪宅项目拥有更好的抗跌性能。据悉，除“红玺台”项目外，另一个知名市区豪宅项目“霄云路8号”，近几年维持每年开一栋的节奏，其价格同样节节攀升。

　　根据丽兹行豪宅研究院独家数据显示，今年6月，北京高端二手住宅成交量总计200套，环比上涨55.04%，同比上涨11.11%，成交量回归去年月平均水平。价格方面，6月份北京高端二手住宅成交价格指数为139.84，环比上涨2.26%，同比上涨30%，涨幅明显高于北京房价平均水平。

　　该机构表示，4月份开始的政策收紧措施，特别是20%个税的执行，对高端二手住宅市场产生了较大的冲击。但价格依然坚挺，大起大落的价格变动或挂牌变化微小。进入6月份以来，这种影响效力逐渐被冲淡，成交量重新进入上升期。

　　多数分析人士认为，政策环境从紧的局面短期难以改变，未来楼市风险将继续面临一定的政策和市场风险。在此情况下，高端住宅热度难减，其成交价格和成交量短期内还有继续回升的动力。

　　丽兹行豪宅研究院的分析认为，一系列政策调整的结果在于税费不断增加，对于高端住宅而言，成本的增加无疑最多。即便如此，也不会带来高端住宅需求量减缩。原因在于，第一，目前高端住宅的投资保值价值依然是各投资产品中最为稳定的;第二，居住品质的不断改善仍是排在资本增值后的首位选择。　□本报记者 张敏