惠州楼市2013上半年十大关键词 高歌之下暗潮涌动

    受捧如淙淙流动的河水，不经意之间，大半年又悄然流去。回头看看刚过去的半年，惠州楼市表面上，似乎一路平稳高歌。新国五条、二手房20%个税征收、银行贷款优惠减少，似乎都对惠州楼市起着不痛不痒的作用，更似乎，在政策的刺激之下，惠州的楼市在越走越勇。2012年，惠城整体均价5900元/平米左右，2013年开年以后，每月均价稳步增长，目前已经飙升至了6500元/平米左右，仅仅半年时间，均价增幅已达500元/平米。而在其他片区方面，价格也有所上升。

　　楼市看涨，但其实背后的惠州房地产市场，也在经历着一番暗潮的涌动。从年初至今，从未间断过业主因楼盘质量或各种问题引发而起的业主维权，65平米购房入户的意见征集也曾挫伤了一部分刚需的信心，当然，最近刚刚爆发的“钱荒”更让人担忧，房贷收紧贷款放慢将会影响一部分购房者的购房计划……

　　楼市半年的发展变化，显然不是三言两语便能概括。房掌柜在此梳理了惠州楼市半年间的十大楼市关键词，希望用这些词组，可以贯穿起楼市半年里的发展变化。

　　国五条

　　年后，在楼市响起一片“涨”声之时，2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。

　　自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。

　　3月1日，国五条细化细则出炉。国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。《通知》从“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机投资性购房”、“增加普通商品住房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设“、“加强市场监管和预期管理”、“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”六方面做出具体解释。其中，最受关注的内容是“人民银行可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”、“二手房交易从严按转让所得的20%计征”。

　　3月25日晚，《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》出炉，广东省 “国五条”成为全国首个地方政府出台的“国五条”细则。细则明确对广州、深圳实施限购、限价的“双限”政策，对佛山、珠海两地实施限购，并要求年内全省地市实现住房信息联网，而惠州，相关政策变化基本没有涉及。

　　对于市场的反应，国五条极其相关地方细则的出炉对惠州的影响相对微弱，仅二手房市场有所激荡。

　　二手房20%个税征收

　　继2月20日国五条政策出台后，3月1日，新国五条楼市细则突袭出炉，不仅市场争议一片，股市里地产股也大幅下跌。新国五条细则对楼市的重创显而易见。在细则里，关于二手房交易的个税征收政策是最为受关注的一个条例。细则中规定，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　据房掌柜了解，虽然二手房20%的个税征收并不是新政策，最早出现于1994年，但是当时由于房地产市场化尚未启动，因此未引得市场关注重视。根据此前的政策来看，其实一直以来二手房的征税方式一直都有两种，一种是按卖房差价的20%计征，另一种是按卖房总价的1%～2%计征(1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅)。

　　新的个税征收出来后，各大城市二手房迅速反应，惠州亦不例外。根据媒体报道，国五条细化政策出来后首个工作日，惠州房地产交易中心即大排长队，不少正准备入手和已经入手正在办理过户等的手续的购房者火速赶来办理个税缴纳业务，以此规避新政落实后带来的大额差距税负。因此，在新政后的五个工作日内，惠州的二手房市场成交量同比上涨了50%左右。

　　而据隆源地产赵正群表示，其实在惠州，惠州的税费一直都比较重，与其他城市的住宅1%的个税征收点相比，惠州一直以来的5年以上的住宅个税征收点都高达2%，如果是5年以内的，个税征收更是高达10%。因此未来就算20%征税实行对惠州的影响也并不大。

　　博深高速通车

　　博深高速，全称S27仁深高速公路博罗至深圳段。这段高速公路跨越惠州、东莞、深圳三市，全长63 .2公里，惠州境内长34 .1公里。该项目起于惠州市博罗县罗阳镇，通过义和立交与济广高速公路(原广惠高速公路)相接，经过惠州市龙溪镇、潼湖镇、沥林镇和新圩镇，东莞市谢岗镇、清溪镇、凤岗镇，深圳市龙岗区龙岗街道、横岗街道，至深圳市龙岗区排榜互通立交，与盐排高速公路对接道。

　　经省政府批复，博深高速沿线将设置义和、苏村、潼湖、军垦农场、沥林北、约场、官井头、杨岗、凤岗等9个匝道收费站，以及义和、凤岗2个主线标识站(待全省高速公路实现“一张网”联网收费后撤销)。其中，惠州段将在沿线的博罗县、惠阳区和仲恺高新区分别建设义和、苏村、潼湖、军垦、沥林北和约场6个互通连接线。

　　2009年6月，博深高速正式开建，全线采用双向六车道高速公路标准设计，设计行车速度为100公里/小时。2013年1月31日，博深高速全线贯通，正式通车。从深圳入口到博罗出口，全程车程40分钟左右。

　　博深高速的通车，给博罗片区，惠博大道沿线楼盘如五矿哈市塔特、华基江山、钓鱼台、保利山水城、佳兆业东江学府等楼盘进入了深惠一小时生活圈，而他们的发展也迎来了新的机遇。

　　莞惠城轨

　　深莞惠一体化，轨道交通是打通的重要一环。而在今年上半年，有媒体探访后发现，一直被楼市寄予重望的深莞惠三地城轨部分处于正在建设或者是即将开工建设中，但并不能真正实现“城轨连三个城市”的计划。计划中的深圳至惠州段的城际轨道于2020年开工。

　　而目前正在施工的莞惠城轨全长99 .8公里，2009年5月开工，原定2012年底就建成通车。然而，2010年7月，因为技术方案调整、业主变更等因素影响，莞惠城轨一度停工，完工日期也被推迟至2013年底。而且，因技术方案调整，莞惠城轨惠州段还增设了西湖站和客运北站。去年9月，莞惠城轨的通车日期再次被延至2014年。而惠州段据了解，施工仍算正常。

　　但是，莞惠城轨的施工，也给惠州楼市带来了一定的影响。首先，城轨的修建，虽然给惠州的楼市发展带来了极大的发展机遇，也带动了沿线片区及楼盘的发展。但是城轨的施工，也给周边楼盘居民带来了一些困扰。

　　3月份，鹅岭南路8号金威大厦和4号公安局小区的居民发现自家房屋墙壁有多处裂缝。居民怀疑房屋出现裂缝可能与莞惠城轨施工有关。另外，鹅岭南路怡康花园、金辉新苑 、富山山庄100等几个楼盘也出现了墙壁裂缝、漏水的情况。

　　对此，虽然莞惠城轨的施工方广东华隧建设有限公司表示，暂时不能确定楼体出现裂缝是否施工所致，但已打算在征得住户同意的前提下，共同委托第三方房屋鉴定机构进行鉴定，如果确实属于施工过程中造成的，将对造成损坏的墙体进行修复。

　　厦深高铁通车

　　轨道物业，一直都是楼市升值的一个重要的卖点。在企盼了多年之后，目前轨道通车仍为0的惠州市终于要在年底迎来首个轨道——厦深高铁的通车。而这一消息，也振奋了轨道沿线片区的楼市。

　　厦深高铁，又称厦深铁路，作为国家《中长期铁路网规划》“四纵四横”快速铁路通道中杭福深客运专线的重要组成部分，厦深铁路自厦门市新站引出，经漳州市、潮州市、汕头市、普宁市、汕尾市、惠州市，引入深圳市，全长502.4公里，其中广东段全长约357公里。

　　厦深高铁广东段于2008年1月开始开工建设，中途曾一度因资金不到位等原因停工。该高铁计划于2013年9月开通，设计时速为250公里/小时，通车后深圳至厦门只需2.5小时。

　　根据报道，厦深高铁广东省内潮州段已经于5月初完成铺轨，汕头段也已于6月初开始铺轨。惠深段是广东段最后开工的标段。

　　6月底，厦深铁路惠深段(惠州至深圳段)也开始铺轨，厦深铁路建设进入全线铺轨阶段。媒体从南昌铁路局获悉，随着厦深铁路全线电气化改造工程完工，该线漳州站至闽粤省界段的112.885公里电气化铁路接触网，将于7月15日正式送电。据了解，厦深高铁或将于年内全面通车。

　　房掌柜了解到，厦深高铁在惠州与深圳共设有4个站点：惠东(惠东县稔山镇)、惠州南(惠阳)、龙岗(坪山)、深圳北站。因此，厦深高铁一旦通车，在交通上时间两地来回时间大大缩短，深惠同城生活将可得到更好的贯穿。而首当其冲的，自然色站点停靠沿线楼盘的升值空间提升，从而带动片区的楼市发展。据房掌柜了解，目前惠阳惠东两个片区内的高铁沿线楼盘早已挂靠了“厦深高铁”这一卖点。而一旦高铁真正实现通车，片区的楼市发展将会走向一个新的起点。

　　同时，厦深高铁的通车，也会给惠州淡水及惠东两地带来巨大的人流量，给片区的经济发展注入更多活力。

　　65平米购房入户

　　早在2006年6月出台的《惠州市居民户口准入实施细则》，对购房或自建房入户，惠州市并没有房屋面积方面的限定。但在今年3月公布的《惠州市居民户口准入基本条件》里，却做出了65平方米的限定。

　　3月17日，惠州市政府就新制定的《惠州市居民户口准入基本条件》公开征求社会意见。其中显示，购房者只要购买65平方米，本人及父母、配偶、未婚子女均可迁入惠州户口。

　　根据《惠州市居民户口准入基本条件》，在惠州市有合法固定住所，依法签订了劳动合同和办理了缴纳社会保险的手续，有合法稳定职业(生活来源)，符合国家、省、市积分制入户条件，其本人及配偶、未婚子女可迁入本市居民户口。

　　其中，实际在房屋所在地居住生活，符合下列条件之一，房主本人及其父母、配偶及未婚子女可迁入本市居民户口。(一)购买合法批建的成套商品住宅房，面积达65平方米以上。(二)购买合法转让的“二手房”，面积达65平方米以上，且房产地址没有户口。(三)有合法批建的自建住宅房，面积达65平方米以上。

　　征求意见出台后，超七成的网友要求放宽要求，因此有业内认识预测将会影响打击刚需购房者的购房热情。不过，目前该征求意见仍未落实，而大亚湾地区已经在执行60平米以上购房入户的条例。

　　水口片区

　　水口片区应该是2013年惠州楼市中炙手可热的一个片区。

　　根据房掌柜统计，今年上半年，水口片区内有新货入市的楼盘就有宝安山水龙城、玉台华庭、海伦堡海伦春天、合生上观国际、鸿升世纪东方城、大新城等近十个楼盘，总推货量数千套。

　　虽然推货量数目不少，但由于水口片区目前仍然处在惠城区的价格洼地，且生活配套等较为齐全，离河南岸、江北等城区商圈仅仅10余分钟车程，产品性价比非常高，因此在上半年的楼市里，水口片区的整体销售都处在一个比较“热闹”的局面。如宝安山水龙城、玉台华庭、世纪东方城等楼盘开盘后均有登上惠城区月度或周度销量前十榜单。

　　当然，水口的火热远不只在新盘出货的速度及数量上，在土地市场上，水口片区也开始成为开发商争夺的要地。从1月开始，根据惠州国土局网显示，水口至今已经成交了4块土地，在上半年惠城区8块出地量中占比五成。

　　惠州世联地产策略资源中心策划总监胡光宇认为，新年以来水口土地市场成交活跃，也证明水口的发展前景被开发商看好。

　　业主维权

　　2013年的惠州楼市，似乎并不平静，维权声音从年初一直贯穿到现在。

　　1月17日，承建商的百余名工人一大早就陆续来到伟豪领御小区门口，拉起“开发商欺行霸市恶意拖欠工程款”“还我血汗钱，我要回家”等横幅，并封堵小区门口，不让业主出入。这是2013年第一次惠州业主维权。

　　1月24日，有鸿威金都雅苑业主向媒体爆料，开发商惠州鸿威房地产未能遵守当初的销售承诺，在外墙和公共走廊内墙铺设瓷砖，原本说好的瓷砖全换成了涂料。业主通过多种渠道向开发商反映和协商无果后，部分业主开始聚集在鸿威金都雅苑营销中心维权。

　　3月1日，据南方都市报报道，惠城区鹅岭南路48号的泰富御山郡上演了一幕百名业主维权，业主拉起维权横幅指责开发商和物业公司侵犯业主权益。同时在网上发帖列出物业公司的“七宗罪”，其中直指物业管理费和公摊费用的不合理不透明。

　　3月18日，长湖苑的居民们发现小区足球场被开发商竖起了围栏，有居民随后获悉此举是为将球场改建成长湖苑四期。消息一出，居民反对的声音一浪高过一浪，曾有上千业主自发在小区会所前聚集维权。

　　同在3月，居住仲恺的李志国，人称“红薯哥”。他在网上发帖维权，在投诉材料中指开发商“诈骗”，近日被开发商以“侵犯名誉”告上法庭，并被立案。这是惠州首例通过网络维权的案例，引起市民广泛争议。

　　3月末，新世界曦岸进入收楼时期，由于不少楼栋出现大部分住户漏水情况，而业主反映无果后也开始陆续出现维权状况，一直持续到今日。而此楼盘业主最大的维权行动，已经上访过信访局，未来如维权效果不如意，还将维权到香港。

　　7月1日，江北锦源国际、阳光谷、云山花园、云山名苑、伟豪领域等小区几千业主集聚在云山花园一期门口就云山新湖公园建设垃圾中转站和建设单位进行对持……

　　在过去半年的维权中，到目前仍然有不少业主维权行动没有得到合理的解决，而这些维权，或将会持续下去……

　　房贷“商转公”

　　“商转公”是指办理商业性住房按揭贷款购买本市行政区域内商品住房(限住宅，且已取得房地产证)、保障性住房，尚未还清商业性住房按揭贷款且具备住房公积金贷款条件的职工，在还款期间申请将商业性住房按揭贷款余额全部或部分转为住房公积金贷款。

　　5月底，深圳市住建局也公布了《深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款实施办法》(以下简称《办法》)，面向社会公开征求意见。6月3日，惠州市住房公积金管理中心主任兰德华对外公布，惠州最快将于明年初实施“商转公”，目前正在筹备中。

　　据了解，因惠州的住房公积金缴存普及时间并不长，惠州不少公司此前都没有帮员工缴住房公积金，许多员工买房都是用商业贷款。过去几年也有不少市民呼吁惠州尽快推出“商转公”，却一直未能实现。由此，此次消息，让惠州房贷“商转公”终于有所眉目。

　　而在此之前，许多城市如深圳、广州、东莞等城市早已在几年前实行了“商转公“的贷款方式。

　　银行“钱荒”

　　虽然6月份的“钱荒”年年有，但今年尤其严重。6月22日这一天，更是足以载入中国银行间市场史册。据了解，当日，银行间隔夜回购利率最高达到史无前例的30%，7天回购利率最高达到28%。在近年来很长时间里，这两项利率往往不到3%。

　　对此，有分析人士认为：商业银行年中考核、外汇占款流入放缓、债市整顿规范，都与资金面紧绷不无关联;而6月20日之所以如此疯狂，缘于接连落空的货币宽松预期。

　　“钱荒”之后，对于地产而言，首先股市最先反应。6月24日，“钱荒”之下股市里的地产股反应迅速。地产板块大跌超过7%，是银行股以外，受“钱荒”波及最严重的板块。招商、保利等27家房企跌停，领头羊万科大跌8.79%，103家房企的跌幅超过5%，25日地产板块继续下跌。

　　对于楼市而言，影响最大的当属房贷业务。北京、上海等地传出房贷利率上调的消息，在深圳方面，也经证实首套房贷利率确有普遍上浮，半数银行首套房贷利率优惠最低只能做到9折，部分仍能做到8.5折的中资银行提高了优惠门槛。

　　在惠州，包括四大银行(中行、工行、建行、农行)在内的各大银行均仍可办理房贷业务，但首套房贷优惠利率已都取消。中国银行同时停贷了二手房。不过，有不少购房者反映，目前银行贷款放款时间太长，有的要等好几个月。一些银行则称，要等额度下来，对于放款时间不能保证。

　　对于钱荒给惠州带来的影响，惠州地产业内人士称，贷款办理周期增长，未来还有可能上调房贷利率，加大购房成本，这样会抑制一部分的购房需求，也会减慢开发商资金回笼速度。此外，银行对房企贷款的收紧，也会给开发商带来资金压力。