SOHO中国董事长潘石屹：降低房价先清理闲置土地

      媒体爆出国土部向银监会密报的1457宗闲置土地后，在业内引起巨大震动。请问您认为这次是否可以真正终结开发商的囤地行为？

　　潘石屹：房地产开发商的囤地行为这几年来一直是政府整治的重点，因为开发商的囤地行为不仅违法，而且造成了社会资源的巨大浪费，在囤地过程中，也出现了各种各样的法律纠纷和官司。由于一些房地产开发商只囤地，不建房子，市场上房子供应量少，直接造成了房价快速上涨。

　　房地产开发商囤地的行为在过去五、六年时间里，国土资源部一直有各种各样的报道和说法，但是具体到像这次报告的囤地宗数、涉及的房地产开发商还是第一次，所以在市场上引起的反响像投下一枚炸弹。在香港上市的很多房地产公司股票应声而跌。

　　至于这次是否能够真正终结房地产开发商的囤地行为，我觉得还很难说。最重要的看是国土部有没有决心，能不能顶住来自各方面的压力和给市场造成的波动。

　　8月4日香港内房股应声下跌

　　您在年前曾经说，开发商至少有三分之一是不盖房子的。这次囤地黑名单是否从侧面应验了您的说法？

　　潘石屹：这个说法是去年11月在接受CCTV2采访的时候，我做的一个很主观、很粗略的估计，当时我反复强调这个数据是根据我的观察和感觉所得数据，没有任何出处。但电视上播出时把我这些话都剪掉了。因为一块地常常是要倒许多次手，这些拥有地的或者曾经拥有过地的人都号称自己是房地产开发商，但他们从来不盖房子，也没有盖房子的团队，更没有盖房子的经验，就是靠倒地为生。其实这种情况从“831”土地公开招拍挂之后已经好多了。在“831”之前，光倒地不盖房子的房地产开发商可能更多一些。而现在仍然还有不少地是在“831”土地公开招拍挂之前就囤有的土地。

　　今日国土部否认出具过"黑名单"，并表示80%闲置土地可能被收回数据不实。联想到国土部在以往调控里都有类似的调查名单之类，但执行过程比较难。您如何预计这些黑名单里的房企和土地的后市状况？

　　潘石屹：我昨天看到《中国证券报》上有关国土资源部出具的这个黑名单的报道，并说有80%的闲置土地可能被收回。如果属实，这的确是件非常重大的事情，不光涉及到房地产行业，因为众多房地产公司都是上市公司，如果被政府列入了明确的黑名单，并表示要收回他们所拥有的土地，这对股票市场的影响也是非常巨大的。如果政府能公布出确切的囤地公司的名单，我认为这些公司应该对黑名单的事情向股票市场做出公告和具体说明。

　　据披露的材料看，北京几宗好地段大面积的闲置土地按协议规定应该都是07年竣工的，如按相关规定，上述土地应依法无偿收回，您认为最合理有效的解决方案是什么？

　　潘石屹：对于闲置土地的收回没有详细的处理办法，只是有一个“两年不开发要无偿收回”这样一个原则，实施起来会比较困难。我认为应该尽快出台切实可行的闲置土地收回的办法，面对现实，从根本上杜绝、这些闲置的土地继续浪费，应让它们尽快变成房子，满足市场的需求来平抑住房的价格。

　　上市房企囤地现象非常严重，国土部此次推出的名单中就涉及很多家上市房企，潘总认为国土部是否有必要针对上市房企进行囤地专项调查？

　　潘石屹：的确，上市公司的囤地非常严重，尤其是在IPO之前，这涉及到资本市场对上市房地产公司的评价指标，一般资本市场对上市公司的评价是看利润，衡量它的指标是PE。但对于房地产公司，他们还看中的一个指标是NAV。所以一些房地产公司在上市前拼命地囤地，NAV的数值才会大。而最重要的是，中国法律尽管有“两年不开发无偿收回”的规定，但没有认真的执行，资本市场也就一直按照土地出让后再不会收回来考量房地产公司，所以上市公司囤地现象要比非上市公司严重。作为非上市公司，考虑的还是现金流和利润的指标，他们的资金量和规模也有限。但对即将上市的和已经上市的房地产公司，为了迎合资本市场，就要把NAV的值做大，这就需要囤积大量的土地。所以，囤地问题涉及到银行、银监会，也涉及到证监会，只有这几个部门协调起来，才能把这件事情做好。

　　这次"黑名单"把土地闲置分了政府原因和企业原因，对于企业原因可以进行依法处罚，地方政府造成的闲置如何处理？

　　潘石屹：在真正闲置的土地中有的已经闲置几年、甚至十几年的时间，但具体情况大体分两类：一类是房地产开发商本身的原因，或故意闲置土地，或没有资金、没有技术无法开发，或是对这些地段的土地建成房子的市场前景不看好等等。另一类就是政府的原因，比如规划的修改等等。不管是哪一类，执行起来一定是非常难的。第一类房地产开发商自身的原因也会归咎成政府的原因，因为规划的实施、调整都需要房地产开发商的配合，开发商可以很简单地把这些原因全都推给政府。

　　其实政府的行为也应该在法律的框架之内，如是长期耽误，不审批造成土地的