“国五条”对楼市降温作用显现 京沪二手房交易锐减

　　“国五条”细则对楼市的降温作用正在逐步显现。北京、上海等一线城市的二手房成交量大降，其中北京4月至今跌幅近9成，日均百余套成交量，几乎回到2011年冰点。

　　更为重要的是，由于刚性需求在3月份集中入市的“末班车”效应，导致4月后需求跟进不足，业内预测一线城市二季度的楼市成交量可能持续下滑。另外，在新房方面，为防止成交量低迷带来的观望情绪延续至10月份，一些房地产企业紧急修改推盘计划。而近期集中推盘促销的背后，是其担忧成交量下滑带来的资金链风险。

　　北京二手房成交量接近冰点

　　在北京房地产网签系统重启后的十个工作日后，首批缴纳20%个税的售房者出现在市场上。市场人士介绍，多数售房者将个税成本转移给了购房者，这意味着二手房市场购房成本进一步增加。政策的明确落地及此前需求的集中入市，导致北京4月二手房成交量大跌超过8成。

　　3月30日，“国五条”北京细则发布，其中规定，如不是家庭已购5年、唯一住房的，出售二手房时须按照售价差额的20%缴纳个人所得税。该规定从3月31日起实施，以网签时间为界。此后，2013年3月31日零时至4月7日24时，北京市房地产交易系统于3月31日零时4月7日24时暂停网签，进行升级调整。4月8日重启后，新的购房资格申请、审核及网上签约将以新政为标准，收取个税等相关税费。而根据市场人士介绍，购房资格审核周期约为十个工作日，也就是说，4月20日左右，首批符合缴纳20%个税的售房者会出现在市场上。

　　果不其然，20日，北京某房屋中介机构传出消息，第一批二手房交易缴纳获利部分20%个税的案例出现，其中某丰台区大成南里小区的一套二手房，房屋总面积为127平方米，交易房款为280万元，房主购买时价格为140万元，此次交易获利140万元，所缴纳的个税数额为140万元的20%，也就是28万元。

　　中原地产高层透露，目前北京出现的20%个税案例，大多数个税成本都转嫁给买方承担。也就是说，购买二手房的购房者成本普遍提高。“当然，也不是所有个税成本都能够顺利转移，这也是造成目前二手房成交量大跌的原因之一。只能等到房价上涨足以抵消个税成本，二手房成交量才会稳步回升。”上述市场人士称。按此逻辑，北京二手房市场短期内或现价涨量跌局面。

　　个税因素加上3月份政策“末班车”效应带来的集中成交，致使北京二手房的成交量出现断崖式下跌。

　　北京市住建委网站的统计显示，4月21日，即上周日，北京二手房网签量64套。一个可以对比的数据是，3月北京二手房全月网签47028套，日均超过1500套。北京中原地产高层介绍，4月至今北京二手房网签量3000套左右，日均140多套。而北京正常的市场状况下，日均网签量应该在500套左右。以4月目前的日成交量预测，4月北京二手房成交量在4000至5000套，相比上月4.7万套，跌幅近9成。

　　这种局面和3月份火的爆棚的市场相比，可谓天地之差。有业内人士透露，仅北京链家房地产经纪公司这一个公司，在3月就签约了1.36万套房源，公司中介服务在3月创造的营收约7.7亿元。“这种因政策导致的极热和极寒，其实很不利于市场的有序和规范发展。因为需求在3月过于集中的释放，二季度的市场情况就变得很难把握。”一位房地产界人士称。