京新房供需矛盾短期加剧 中高端楼盘欲扎堆入市

　　京版“国五条”于3月30日露出“真容”，除“20%差额个税”毫无悬念地落地外，限购政策再次升级。“‘国五条’政策目前来看力度是在叠加了2011年的 ‘国八条’基础上再升级。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，此次京版细则从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面全面性的出台系列有力政策，“再叠加最近执行的公积金等信贷政策收紧，量变到质变的调控效应肯定会明显出现。”

　　“国五条”出台后，北京不少开发商推迟入市，其原因无外乎是究竟如何定价。亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，“4月份入市的项目原本预计有35个，但现在来看，很多项目都会延迟入市。还有一部分已经报批的项目可能面临需要重新调价。”

　　京版“国五条”的细则明确提到“继续完善土地出让方式，通过‘限房价、竞地价’等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。”政策对楼市有何影响?郭毅认为，这对于刚需盘来说，并不会在短期出现价格下调。“供求矛盾依然严峻，因此开发商在实际的销售中反而会上调价格。”

　　思源经纪北京公司总经理周巍对《每日经济新闻》记者说，北京市目前存量房仅在6万套左右，基本上三个月就能消化完，“而北京今年新增的需求大概16万套左右，供需严重失衡。”周巍认为，特别是高端市场供需矛盾更加严峻，“四环内的高端产品大概只有3000多套，但是需求远远不止这些。”

　　在多位业内人士看来，供求矛盾的难以缓解很难对房价下降起到促进作用。“之前大家在建委报批的时候会有一个封顶价，而在销售中可能会以低于封顶价的定价开盘，实际销售中会再层层提价，但现在可能会直接报出封顶的价格。”北京一家开发企业的营销总监告诉本报记者，很多已经取得预售许可证的项目可能会出现提价的现象。

　　京版细则还提到，“中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。”上述开发商人士直言，“这很难影响到企业去改变自身的产品结构，产品性质在拿地的时候就已经确定，很难说因为政策提倡做小户型就立马转而做小户型产品。”不过限购从严对于开发商的压力无疑会加重，北京鸿坤新业房地产开发有限公司营销总监常海直言：“还是有一些压力，并已调整产品结构。”

　　值得注意的是，计划在4月份入市的项目中高端项目出现 “扎堆入市”的现象。周巍说：“从市场的数据来看，‘国五条’对高端产品推盘起到了帮助的作用。”