房地产信托出现逾期个案 今年兑付压力仍不容小觑

　　因2012年房地产销售回暖，原本可能遭遇兑付危机的房地产信托去年多数平安过关。不过，也有例外出现。

　　近日，安信信托就“昆山—联邦国际”资产收益财产权信托项目的诉讼情况发布澄清公告。公告披露，一个成立于2009年9月的房地产信托项目，在去年因房地产企业无法按时足额偿还信托项下借款，被提起金融借款纠纷诉讼。

　　据了解，2009年9月24日，根据昆山纯高投资开发有限公司的融资需求，安信信托发起并设立了总规模为人民币6.27亿元的“昆山—联邦国际”资产收益财产权信托。其中，优先受益权对应信托份额为21500万份，由合格投资者以资金认购并持有。其余为一般受益权份额，由昆山纯高投资开发有限公司以其持有的“昆山—联邦国际”项目土地使用权及80370.23平方米在建工程项下资产收益权认购并持有。

　　根据信托文件约定，联邦国际项目预售、销售或以其他形式使用和处分所形成现金收入(扣除基础资产预售、销售税费等支出)属于“昆山—联邦国际资产收益财产权信托”项下信托财产，由受托人根据信托文件规定管理运用并分配。此外，在优先信托受益权信托利益全部分配完毕前，一般信托受益权不参与对信托财产的分配。

　　不过，到了2012 年9 月18 日，昆山纯高投资公司作为借款人未能按时足额偿还信托项下借款。于是，受托人于2012 年9 月26 日代表“昆山—联邦国际资产收益财产权信托”，为优先信托受益人利益，向上海市第二中级人民法院提起金融借款纠纷诉讼。

　　据了解，目前借款纠纷诉讼尚在进行当中，安信信托称预计诉讼将于不久后获得受理法院初审判决，由此诉讼所确定的债权资产以及抵押物处置所得收益均属于信托财产，形成的损失由信托财产承担。经受托人申请，受理法院已查封联邦国际项目资产及昆山纯高投资公司和担保人名下相关资产，查封资产足值，处置后可以保障受托人收回优先信托受益权对应信托本金及预期收益。

　　资料显示，昆山纯高投资公司母公司为上海纯高地产集团。成立十余年来，在上海安亭、松江、昆山等地开发数个房地产项目。这一次，纯高地产成为中小型民企折戟房地产信托的代表之一。

　　有媒体报道，虽然2012年受益于房地产销售回暖，很多高危房地产信托涉险过关，但今年的市场走势存在一定变数，在国五条细则尚待落地的情况下，高额房地产信托兑付总量，仍不排除个案逾期风险。

　　根据中金公司报告，2013年预计到期房地产信托规模2816亿元，总还款额约3100亿元。有专家提醒，2010年密集发行的房地产信托产品都是按照高房价、繁荣房地产市场设计的信托产品，比如较高的回报率指标。这些房地产信托的兑付情况值得关注。另外，因国五条政策影响，银根若对房地产业进一步收紧，房地产信托或有今年再掀发行热潮，但其风险不可忽视