李凤荷：二手房征税响惊雷 还有两大重税要动真格

　　二手房按所得征收20%的个税，平地一声雷，市场炸开锅，连日来房地产交易登记中心人头涌涌。以前二手房交易个人所得税是“二选一”，现在非要按增值额征收20%的个税，拿走利润20%已让业主和因业主坚持实收而承受税费的买家大呼“肉赤”，其实市场上还有不少等待出手的“重税”，大家最好现在开始就做好心理准备。

　　第一个重税是商业地产的增值税，四级累进，从增值额50%~200%以上分四级不同税率征税，增值额30%~60%随时有可能被政府收走，现在这个税项依然可接受“无发票”而按全额3%征收，若到时候商业地产行情失控，重税随时可以“猛虎出闸”。

　　虽说从2010年开始商业地产因住宅限购而开始走旺，2010至今入市的商业地产小投资者其实没有赚到什么钱，由于他们投资可选的产品不多，大多是分拆式的小商铺，商铺价值在出售时已虚高，现在出让分分钟是亏本离场，与增值额无缘。真正大赢家是2007年以前入市的商铺投资者，当时住宅市道热火朝天，商业地产被低估，持有商铺至今获利与住宅同样是翻几倍，但住宅业主如今面临“没收”20%利润的困境，商业地产业主却可以“脚”坐享丰厚利润。如果我是获益数倍的商业地产投资者，若租金一般的话，我会选择把商铺出售落袋为安，毕竟增值税不知道什么时候“严格执行”四级累进税率。

　　第二个“重税”则是2007年后购买经适房，这里的“重税”其实指的是交易溢价款。根据2012年4月份广州(楼盘)市财政局与广州市国土资源和房屋管理局联合发布的《广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地出让金及收益分配管理规定》，2007年12月18日及以后签订购房合同的经济适用住房，自签订购房合同之日起 5年后方可上市，产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益等价款。

　　按照日期推算，2012年12月18日或以后已有经适房满足5年上市的条件，究竟广州市有没有类似经适房被征收80%溢价款的例子呢?2010年，芳村芳和花园以“4字头”开售经适房，如今芳和花园旁边的芳村花园二手房价已过一万六，每平方米溢价1.2万元，如果政府真的按照有关规定回收80%溢价，这是最好不过的结局，因为“房腐”者只获得20%的利润，80%利润收归国库并有可能用于未来的保障房建设，如果有关规定只是一纸空文，那么这些“房腐”者坐收3倍的巨额利润，真金白银购买商品房供楼数年获得一倍多利润而要被征20%。若政府只征“君子”而放过“小人”，这个导向只会把更多的君子引向“价外合同”来规避20%重税。