香港高银地产200亿港元如何玩转100亿美元项目

　　117层，597米，中国结构第一高楼的天津“高银金融117大厦”，在开工4年之后完成地下室结构，正式进入上部主塔楼建设。

　　以此为重要依托的天津“高银天下”大型综合体项目，号称涉资总额高达100亿美元的庞大投资计划随之浮出水面。

　　但《第一财经日报》调查发现，高银天下背后开发商香港高银地产(00283.HK)却是一家主营业务多年持续亏损的房地产企业。

　　更具传奇色彩的是，在进入房地产开发领域长达6年的时间内，这家上市房企仅仅打造了唯一的一个房地产项目，但该公司市值却能维持在160亿港元高位。

　　高银地产年报显示，该公司在2012财年的营业额尚不足6000万港元，截至2012年3月31日的净资产总额仅为148亿港元。

　　一家总资产规模不足200亿港元的开发商，如何玩转一个高达100亿美元的大型房地产项目，成为一个耐人寻味的话题。

　　进军地产

　　地处天津海泰高新区海泰南北大街与津静路交叉处，高银金融117大厦项目地一片繁忙，中建三局的建筑工人穿梭于工地之间。

　　与高银金融117大厦毗邻的高端住宅项目富国高银，已经完成了一期项目建设，多栋别墅和高层住宅楼内时不时传出非毛坯的嘈杂声。

　　此前的8月1日，高银金融117大厦举行了地下室结构封顶仪式，开始向地面建设挺进。一位建筑工人口气中略带自豪，他向记者表示：“我在这里干了4年多时间，这将成为天津第一高楼。”

　　当被问及何时建成时，这位工人说：“我们也搞不清楚，本来说是2013年竣工，但后来又改到2016年，那时能否建好也难说。”

　　根据公开资料，中建三局以77.97亿元的价格中标高银金融117大厦上部主塔楼工程，该大厦地上117层，高597米，结构高度中国第一、世界第二，为一幢集甲级办公楼、酒店、旅游观光、商业于一体的特大型超高层摩天大楼。

　　高银天下项目的唯一投资方为港资企业高银地产，该公司实际控制人是曾经创立松日电器品牌的电器大佬潘苏通。

　　来自高银地产公司官方网站信息显示，高银地产此前并无房地产开发经历和经营，其前身为潘苏通创办的松日通讯控股有限公司。

　　从广东发迹的潘苏通曾经在电子行业做得风生水起，在广东韶关、深圳曾经开办过电子厂，1993年在香港成立松日集团，主要生产MP3播放机、USB抽取式磁盘及液晶显示屏电视机等数码电子消费产品。

　　潘苏通在1995年因创办广州松日足球俱乐部为外界所熟知，但2000年松日足球队失利降级后解散，6年之间花费过亿血本无归。此后的2002年，潘苏通收购了一家香港上市公司，并将之易名为松日通讯控股有限公司(股票名称：松日控股)。

　　但随着电子行业的竞争加剧，潘苏通逐渐向房地产领域转移。2007年2月，松日控股与天津海泰控股集团签订土地收购协议，以20.26亿元人民币代价收购了两幅位于海泰内环二路环外中心区津西清海的土地，即高银天下目前的所在地。

　　2008年9月，松日控股宣布以现金8亿港元出售其电子消费品生产设施给潘苏通，意味着其将电子产业剥离出去，将资源集中于内地房地产开发。此后2008年11月，松日控股宣布更名为高银地产控股有限公司，即高银地产。

　　股市输血

　　高银地产在接受本报采访时表示，高银天下是天津目前规模最大的综合大型发展项目，总计划楼面面积约189万平方米，拥有国际商业中心(CBD)、高银金融117大厦、住宅、国际马球会及其他生活配套设施。

　　自从2007年投资布局以来，高银天下项目投资金额不断调整，从最早期的计划投资300亿元人民币，到2012年10月自称投资总额将高达100亿美元。

　　但高银地产从2008年剥离电子业务以来并无主营业务收入，高银天下也一直依靠上市公司不断输血来维持投资。

　　根据公告，2007年以来，高银地产先后至少六次从天津海泰控股集团手上购买不同性质土地，位置均位于目前高银天下项目附近，涉及金额超过40亿元。

　　高银地产向本报表示，至2012年3月31日，高银天下项目投入资金大概100亿人民币。而至目前为止，该项目投入资金已远超人民币100亿。

　　但让人费解的是，以高银地产目前的资金状况，很难完成100亿美元的投资。从历年年报来看，高银地产2008年以来主要依靠物业价值重估和可换股债券公平值重估来维持账面盈利，但主营业务却一直亏损。

　　依靠电子业务支撑，高银地产在2007年实现营业额30.7亿港元，利润2亿港元，截至2008年3月31日，高银地产手头现金为28亿港元。

　　但在剥离电子业务后的2009年，高银地产营业额为零，依靠物业价值重估取得账面利润7.3亿港元。由于土地支出增加，截至2009年3月31日，其手持现金下降至13亿港元。

　　此后2010财年，高银地产依靠换股债券公平值重估实现账面利润9.3亿港元。2011年利润则下跌87%至1.21亿港元。

　　2012年，高银地产公布截至3月底年度营业额为5708万元，实现利润增长2.7倍至4.5亿元，仍主要得益于可换股债券公平值增加5.75亿元。

　　盛富资本和协纵国际总裁黄立冲向本报表示，与内地房企不同，香港上市房企可以在会计准则原则内通过两种杠杆实现账面盈利，一种是衍生工具，包括可转债、认股权证等，股价越是往下跌，衍生工具越是会产生利润，但这只是会计调整的利润，没有任何实际意义。另一种是资产价值重估，物业价格不断上涨，就能不断产生利润。

　　高银地产如何实现100亿美元投资仍是一个难解之谜。对此，高银地产表示，因为高银地产为上市公司，未能公布有关集团敏感资料，最新的资金状况将会于中期业绩报告中公布。

　　从公司年报来看，高银天下的投资资金主要来自于高银地产的自有资金和资本市场融资，但很少从银行借款。

　　2007年，高银地产通过供股股份及认股权证与发售可换股债券，合计集资高达32亿港元。此后2011年，高银地产再次发行总本金额约49亿港元的可转换债券，用作物业发展及投资或该集团业务相关的其他物业投资。2012年，高银地产又通过股份配售和供股分别融资4.81亿港元和15.61亿港元。

　　资金回笼难题

　　上述融资方式的好处在于，使得高银地产负债率一直处于低水平。截至2012年3月31日年度末，高银地产负债比率仅为1.5%。

　　关于如何保证总金额高达100亿美元的投资，高银地产向本报表示，目前公司持有现金超过15亿港元，现阶段未有资金压力或任何融资计划。

　　目前，高银天下唯一营收项目是环亚国际马球会及环亚国际马球会大酒店，该业务在2012财年收入5700万元，但支出却达到1.57亿元。而据了解，酒店每月开支平均1000万元，明显处于亏损状态。

　　高银地产目前把资金回笼希望寄托在高端住宅项目富国高银上。高银地产称，目前高银天下整个住宅区总楼面面积约709100平方米。其中第一期占约208000平方米，目前正积极筹备申请预售许可证，打算短期内推出市场销售。而第二期的501100平方米亦随时可以推出市场。

　　富国高银现场工作人员表示，该项目目前仍未有明确的开盘销售时间，高层住宅销售价格大概在3万~6万元/每平方米，别墅最高价格每栋可能超过一亿元。

　　但曾为高银天下做过项目顾问的业内人士向本报表示，高银天下目前最大的困难在于，其要达到自己的销售目标很难找到合适的客户。

　　该人士分析称，与国内超高建筑集中在城市核心CBD完全不同，高银金融117大厦地处天津外环以外，与天津高新区一路之隔，同属于产业集聚区。从这个区域在天津的地位来看，还没有达到能承载高银的定位的量级。

　　高银天下的整体定位非常高端，整个项目都是处在最顶级的水平上，但西青房地产市场仍以刚需和改善性需求为主，西青每平方米成交价格最贵不会超过1万，别墅不会超过1.5万。同时也基本上没有什么商务办公，毕竟商务办公的需求还是集中在市中心各个分部,“高银这个项目完全跳脱现有市场了。很难揽到客户，不知道客户在哪。”

　　　该人士说，整个天津目前豪宅的最高售价没有超过3万元/平方米的，天津本土富豪对西青这个区域本身就有排斥心理。