中海地产上海之殇 总经理涉嫌“围标”被查 多个项目陷滞销困境

　　作为央企，中海地产个性沉稳而低调，曾一度以产品精工、利润之王而被业内推崇。但是近几年，中海地产发展遭遇瓶颈，给人印象更多的是“保守”、“规模掉队”，其上海公司多个高价拿地项目入市销售不佳。近日，中海地产上海公司总经理崔帅更是陷入土拍围标的漩涡中，被相关部门采取刑事强制措施，并被调查。

　　涉嫌土拍“围标”被调查

　　4月10日，有多家媒体报道称：中海地产上海公司总经理崔帅已被上海市公安局经侦队采取刑事强制措施，并已处于被调查阶段。受此事件影响，崔帅上海市普陀区人大代表的职务或被暂停执行。另外，除崔帅外，另有两家知名房企负责人被同期带走。

　　目前，有关部门和中海方面尚未正式回应相关消息。

　　根据报道，崔凯被调查与或涉嫌“围标”上海虹口区一宗纯住宅用地。据了解，3月31日，中海以底价34.3亿元竞得虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，楼面价6.3万元/平方米，溢价率为0。该地块紧邻北外滩核心区，无15%住宅自持比例和租赁住宅要求，也是虹口区近3年内首次推出的纯宅地。

　　该地块吸引了多家房企参与竞标，竞买申请人包括中海、万科、华润、招商、绿城、平安。而意外的是，前三位中标候选人中海、万科和华润，给出的有效报价均为34.3亿元，持平地块的起始总价。

　　知名地产分析师严跃进表示：采用围标手段来中标，不仅是该企业个人行为不受法律规范约束，也对其他房企拿地的公平性造成影响。从此类事件也可以看出目前房地产土地市场交易存在腐败、无序、恶意竞争等问题。既然2020年要着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展，那么后期土地市场应建立更加公平、公开、公正的交易机制，从而保证房地产市场公平性。

　　冲刺300亿目标，4年耗费291亿摘13地块

　　1992年，中海地产首次进军上海，并迅速在上海滩站稳脚跟。在2007年至2016年十年间，中海上海公司稳居住宅销售榜前十。但在2016年之后两年，曾经上海楼市销售前十榜单常客的中海在开发商榜单上已难觅踪迹。2017年，中海上海开始改变保守形象，大肆拿地并在中海25周年发布会时便提出了2020年上海300亿销售额目标，2019年崔帅也再次确定这一业绩目标。追求销售业绩的增长，土地储备积极进取在所难免。

　　数据来源于CREIS中指数据

　　从中海近几年在上海招拍挂市场拿地来看，自2013年拿下梅陇地块后，销声匿迹3年，直到2017年，中海地产在拿地层面开始提速。

　　2017年以总价50.9亿拿下松江区小昆山镇SJS40001单元20-01号、17-02号、18-01号地块，楼板价分别为30045元/平、30893元/平、30583元/平。又于2017年5月26日竞得奉贤奉城镇地块，成交楼面价14581元/㎡，溢价率48.79%。

　　然而，随着上海房地产市场的调控政策下，中海高价拿地后，多个项目销售情况并不良好。2018年，中海地产的拿地思考悄然生变，从远郊转向市区，并回归旧改项目上。2018年，中海地产以底价93.99亿元拿下了上海普陀区真如副中心红旗村公开挂牌的四宗地块，折合楼板价约为4.12万元/平方米，其中住宅部分楼板价约为5.2万元/平方米。

中海红旗村地块

　　同样，2019年，中海地产仍坚持市中心拿优质地块，2月1日，以39.79亿元零溢价竞得内环内中山公园旁纯宅地，楼面价52008元/㎡。9月份，再以12.42亿元的价格摘得长宁十年来的首块宅地，溢价率仅为2.3%。

　　2020年，中海地产持续发力，深耕上海普陀区，先后摘得区域内3幅城中村改造地共，土地性质涉及住宅、商业、办公及租赁，共耗资76.84亿。

　　据资料显示，自1992年首次进军上海的中海地产，27年来在上海一共开发了29个项目，涵盖住宅、写字楼、商业等物业类型，其中住宅约2万套，面积达600万平方米，累计投资总额超过1000亿港元。

　　高地价项目去化难

　　然而多次高价拿地后，中海正面临多盘去化不理想，甚至陷入去化难的困境，尤其是2017年相继拿下小昆山、奉城等地王地块。

　　据了解，目前中海地产在上海有多个住宅项目预售及在售，包括普陀武宁中海汇德里、普陀真如的中海臻如府，以及奉贤奉城的中海戈雅园、松江中海九峯里、黄浦中海建国里等至少5个住宅项目。

　　据房掌柜了解，2018年8月，松江区小昆山镇的中海九峯里首开推出506套房源，其中，386套95㎡花园洋房总价369万起，120套135㎡别墅总价666万起。经过近2年的销售，可售住宅套数仍有464套，还走在“艰难”去化的道路上。该项目正是中海地产在2017年重金斩获的松江小昆山的地块，当时楼板价均超3万/平，业内预测未来售价至少5万/平。

(图：来源于网上房地产 统计时间截止到2020.4.13)

　　2018年12月底，奉贤区奉城镇中海戈雅园首开盘，推出建筑面积约98平、120平洋房产品以及建筑面积约122平、127平空中跃墅，单价2.3万元/平起。该项目所在土地于2017年5月拍得，溢价率48.4%，楼板价接近1.5万/平，是奉城的高价地。

　　经过1年多的销售，据网上房地产显示，中海戈雅园590套房源仅签约90套，中海奉贤高价地也陷入“卖不动”的境界。

(图：来源于网上房地产 统计时间截止到2020.4.13)

　　同时，2019年6月，浦东航头板块云麓里首次开盘同样遇到去化难得尴尬处境，据了解，该项目由中海和华润联手打造，目前在售约90㎡洋房、约89-124㎡叠墅，洋房总价约380W起，叠墅总价约488W起。截至目前，云麓里1004套房源仅网签339套，签约率34%。

(图：来源于网上房地产 统计时间截止到2020.4.13)

　　郊区项目入市去化艰难，市区高端项目也未能幸免。2018年10月拿地，2019年9月开盘，不到1年的开发时间，中海普陀住宅地块匆匆入市。9月13日，普陀真如板块中海臻如府首开，均价9.5万/㎡，352套房源，开盘当天去化刚过4成。据网上房地产数据显示，中海臻如府项目共计677套房源，目前可售住宅房源套数558套，去化数据令人咋舌。

(图：来源于网上房地产 统计时间截止到2020.4.13)

　　而在中海臻如府首开三个月前，同样是位于普陀区真如板块的另一项目高尚领域开盘，均价9万/平， 1108套房源1181组有效意向认购客户，认筹比高达1:1，最终去化超6成。

　　在规模压力下的中海地产，试图摆脱多年保守的形象，然而土拍围标事件一旦属实，将直接影响上海公司今后拿地甚至在售项目去化情况，上海公司300亿目标的实现仍前路漫漫。