北上广深宅地溢价率降了：前年66.9% 今年7.64%！

　　今年来广州成交31宗宅地，13宗为底价成交，5宗溢价1%，2宗溢价2%！平均6%的溢价率创下近三年新低。

　　北上深亦如是。今年来四大一线城市宅地的平均溢价率均创新低。截止10月15日，四大一线城市宅地平均溢价率仅为7.64%，而最高峰值的2016年平均溢价率66.9%！

　　广州楼市这三年：宅地溢价率从52%到6%

　　今年以来，广州土拍市场相对文静，少见房企频频举牌追杀现象，底价成交屡见不鲜。

　　截止10月10日，广州今年来已成交31宗宅地，当中有13宗为底价成交，5宗溢价1%，2宗溢价2%，只有6宗溢价率超过40%。截止10月10号广州成交的宅地平均溢价率仅6%,低于四大一线城市平均溢价率。

　　再看2017年，广州出让宅地溢价率超过40%的有12宗，平均溢价率达16%。2017年共成交36宗宅地，其中16宗宅地底价成交，大部分溢价率为45%。

　　回溯2016年，外地房企频频杀入广州，将广州土拍推向高潮。

　　南都记者根据世联行数据统计，2016年，广州公开挂牌成交的宅地有29宗，除了当年3月7日以前成交的3宗宅地为底价成交外，自5月5日起开始的土拍市场就一路狂奔，溢价率飚升一倍以上。直至进入当年11月以后，成交的宅地溢价率方相对比较稳定，大多在45%左右。

　　在2016年成交的宅地中，有9宗溢价率在1倍以上。当中溢价率最高的是位于黄埔区广州开发区长岭路以北的CPPQ-A2-1地块，拍出27274元/平方米的楼面地价。

　　当年，该地块经历28家房企厮杀，超200轮举牌后，以36.79亿元、溢价241%成交。该地当时打破保利此前创下的17564元/平方米的黄埔地价记录。

　　而在今年10月，一路之隔的黄埔长岭居CPPQ-A1-3地块在经历12轮竞价后以总价106367万元，折合楼面价16648元/平方米成交。

　　今年全国宅地溢价率都降了

　　事实上，不仅广州，今年以来全国宅地的楼面地价都降了。

　　当中一线城市住宅土地溢价率均下调过半，二线城市的住宅土地已经成交的3175宗住宅土地溢价率也只有15.65%，相比前两年的31.66%和58.2%也出现了明显下调的现象。

　　就连三四线城市的溢价率也有下调。

　　根据中原地产研究中心统计数据，今年来85%的城市溢价率出现下调。其中热点城市土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

　　不过，土地市场依然分化明显，热点城市土地成交量依然非常高。三、四线城市土地市场明显活跃，在2018年，大量的房企进入三四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额历史同期记录。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，当前全国多城市土地成交金额虽然依然处于高位，特别是一二线城市，但土地属性越来越复杂，特别是高房价城市，土地要求现售、地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格，导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。

　　另外，房企资金压力逐渐出现。从2016年9月30日开始，全国一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

　　对于广州市场，中原地产项目总经理黄韬表示，去年广州出让地块很多还要配建才能拿到土地，比今年要高很多。今年有很多土地都不需要建配建，底价成交的比较多。溢价率与销售市场息息相关，销售市场整体回落之后，土地市场也会跟着作出反应。目前整体来说土地市场回归理性，很多地块保持底价或者降溢价成交。

　　黄韬分析，由于开发商的资金压力比较重，预期减少，也和土地所在位置有关，所以综合来说土地市场已经出现了理性和回落的趋势。

　　黄韬认为接下来的销售市场也会进入比较淡定的阶段，所以土地市场的反应也同样会出现回落。这种形势可能会一直延续到销售市场的回暖。

　　（来源：南都地产）