东莞金九银十实况：镇区楼盘促销让利 频频推出特价房

　　随着“金九银十”来临，楼市降价促销活动越来越频繁，特价房、打折、清盘一口价，不少开发商希望借此打破今年以来持续低迷的市场。从近期东莞楼市表现来看，东莞至少有10个镇区的楼盘出现了下调备案价入市的情况，其中有项目下调幅度甚至高达三四千。“房价是不是要降了？”一时间，房价松动的市场预期越来越强烈。

　　对此，有业内人士分析，今年楼市调控从严，房贷持续收紧，市场多项目遭遇销售“瓶颈”，随着年底资金回笼以及冲击年终业绩等压力加大，开发商纷纷促销让利，或将提振人气。

　　金九

　　降价促销开启，多楼盘下调备案价

　　近期，位居万江的金地艺境水岸推出了“8.3折起”清盘促销活动，一时间引起了市场关注。有中介销售人员介绍，打折后，精装修公寓优惠幅度达3000元/平米，洋房优惠约2000元/平米，“一套49平两房公寓，之前是1.55万元/平方米，现特价1.25万元/平方米左右，总价约60万元。”

　　金地艺境水岸打出东莞楼市降价的信号枪后，保利海棠也进行了8.6折促销活动。一时间，东莞多个楼盘纷纷加入，以促销、特价房、清盘一口价名义进行降价促销。有业内人士表示，此类清仓活动与常规促销“噱头”不同，促销力度较大，市场接受度较大。

　　东莞中原战略研究中心监测数据显示，近期东莞茶山、石排、万江、常平、石龙、石碣、常平都有楼盘开展降价促销活动，降价幅度主要集中在1000～3000元/平方米。此外，至少有10个镇街的楼盘项目在近期下调了备案价入市，不少项目下调幅度高达三四千元。

　　对于近期楼市纷纷促销走货的表现，业内人士表示，这跟今年以来整个楼市一直沉浸在低迷之中关系较大。东莞中原战略研究中心相关负责人表示，今年上半年东莞楼市调控从严，限价进一步提升，同时房贷持续收紧，购房者入市积极性难以提振，市场多个项目去化进入“瓶颈”，资金回笼压力加大。因此，借助“金九银十”传统营销季，开发商纷纷下调备案价或推出特价房促销，以加快项目销售速度。

　　新盘低价入市，同区域高价项目压力大

　　促使楼市降价促销的还有近期各种新盘低价入市，以水乡新城片区为例，麻涌的新盘碧桂园信鸿铜雀台以约1.6万元/平方米带精装修开盘销售，就明显低于此前市场预期价格，这也让同一片区及周边的同类项目倍感压力。

　　另外，新盘入市对于旧盘价格的抑制表现更明显的是新纳入主城区的石碣、高埗镇区楼市。近期，位于高埗的万科第五城以“13999元/平方米起”的价格吸引了许多购房者的目光。业内人士介绍，该楼盘体量很大，目前宣传定价相对较低，加上开发商的品牌效应，已经吸引了许多购房者等待入市，这也让周边许多楼盘加大推货和促销力度，希望赶在这个大盘入市前出货回笼资金。

　　不过，记者发现，相比于镇街楼盘纷纷促销降价，中心城区因为区域优势，以及常年供应紧缺等因素，楼市价格一直比较坚挺。以位居东城的万科皇马郦宫为例，目前在售242平大户型均价达到了2.9万元/平方米，上周刚刚开放样板房的143平洋房目前还未定价，不过销售人员表示，预计价格还会更高。

　　有业内人士表示，中心城区楼价高企，购房门槛明显较高。如此一来，中心城区周边镇街将成为本地购房者关注的焦点，如果项目定价合理，相信也会加速出货。

　　后市预判

　　开发商应理性定价，现金为王

　　长期以来，东莞受到“多限”政策的持续影响，同时利率上涨，购房成本加大，客户观望情绪渐浓。今年来，楼市长期处于低迷状态，成交量连续几月创下同期新低。东莞中原战略研究中心认为，“金九银十”传统旺季的到来，客户购房意愿有所增强，各大房企应抓住出货旺季，迅速出货。此外，由于客户对价格敏感度仍高，开发商们应理性定价，现金为王。尤其新盘受客户关注度更高，建议实施“低开高走”策略，既能快速回笼资金，又能赢得较高的市场热度利于后市的持续出货。对于刚需购房者来说，“金九银十”到来，海量产品上市，纯新项目集中，新项目入市首批产品定价相对较低，可选性强。同时，作为重要的营销节点，部分房企为冲刺业绩，以价换量，迅速走货，个别项目推出特惠限量一口价等价格促销活动，置业客户可选择在此时段入市。

　　银十

　　供应扎堆，10月推货量创近三年新高

　　今年以来，楼市热度一直处于低位水平，不仅购房者热情不在，房企推货也没了积极性。据东莞中原战略研究中心不完全统计显示，今年金九银十期间共计54个项目入市，推货量达11821套。项目数及推货量同比去年，分别下跌1.82%和20 .60%。其中，洋房推货量缩减异常明显，占比由原来的83%大幅下降至60%。

　　但是，年底来了，受到全年业绩目标的影响及资金回笼的压力，各大房企不得不选择在此间扎堆入市。尤其到了10月，经历了观望阶段的房企将会加大力度出货。数据显示，“银十”期间，东莞全市推货供应量约0 .36万套，同比2016年和2017年分别大幅上升88.78%和84.70%，推货量创近三年新高。

　　预计“金九银十”期间推货最为活跃的将会是滨海片区，其中虎门最多，包括万科城市之光、虎门印象、碧桂园壹中心、琥珀公关等，预计推货量达2084套，占全市比重约20%。

　　另外，从市场表现来看，品牌房企推货成为了市场主流，推货量约64万平，占全市的60%。据东莞中原战略研究中心不完全监测显示，受全年总业绩目标及资金回笼影响，金九银十期间各大品牌房企均积极推货回笼资金，预计推货量超7万平的房企分别有万科、和记黄埔、碧桂园集团。

　　（来源：南方都市报 肖佩佩 杨静雨）