长沙商业地产成去库存主要战场 甲级写字楼竞争加剧

　　随着城市化进程不断革新，楼宇经济得到快速发展，写字楼这一产品吸引了越来越多投资者的目光。2018年上半年，长沙写字楼市场迎来新的发展阶段，但同时，市场供过于求、空置率增高等问题也在凸显。写字楼已成为2018年长沙楼市去库存的主要“战场”。

　　存量居高不下，去化难但也有例外

　　据合富辉煌(中国)湖南公司半年度数据显示，2018上半年，长沙内五区写字楼供应和销售均较去年同期有所上涨，但供应量远大于销售量。

　　供应方面，2018年上半年写字楼供应面积为66.8万㎡，月均11.1万㎡，与2017年同期相比上升67%。销售方面，2018年上半年销售面积33.6万㎡，月均5.6万㎡，与2017年同期相比上升67%。

　　2018年上半年，写字楼市场供销比为2.0，与2017年同期相比，变化不大，均供大于求。

　　分区域来看，供应面积最大的为芙蓉区，供销比最大的为芙蓉区，最小为天心区。供应量最大的为芙蓉区，为57.4万㎡，供应比例占到内五区的86%，供应最小的为天心区，无供应。成交量最大的为岳麓区，为10.6万㎡，成交比例占到内五区的31%，成交最少的为芙蓉区，为1.6万㎡。可见在写字楼市场，老城区仍是供应主力，而岳麓区等开发新区则在成交数据方面占据绝对优势。

　　2018年因调控新政出炉，长沙住宅市场受到影响，商办市场迎来复兴的曙光，据合富辉煌(中国)湖南公司数据，在存量及去化周期方面，除天心区库存量相对较小，其他区库存量相差不大，截止2018年6月底，内五区写字楼存量面积达438.8万㎡。潜在供应量方面，预计2018年下半年内五区写字楼可售货量为521万㎡。

　　甲级写字楼竞争加剧，存量预计增八成

　　写字楼的价值主要体现在区位、硬件设施及物业服务，好的写字楼具有对优秀企业的凝聚作用。0731地产研究院数据显示，2018年上半年，写字楼成交金额方面，绿地中心位居榜首，其中绿地中心的成交金额超10亿元，为前2至4名写字楼的成交总额;集团方面，先导控股2018上半年在长沙写字楼市场表现突出，旗下两项目均列入上半年写字楼成交金额数前十。

　　自2013年开始，长沙迎来甲级写字楼的集中供应，此后甲级写字楼存量稳步增长。但众多顶级写字楼均集聚于沿江商务区，其存量占到全市总存量的 47.6%。其中，五一商务区存量占比21.5%，芙蓉中路商务区存量占比17.4%。总的来说，近半数的甲级写字楼选址在湘江两岸黄金位置，而多数库存也在湘江两岸。

　　根据戴德梁行提供数据，2018年末全市甲级写字楼存量预计将同比增长83.4%。受此影响，甲级写字楼的竞争将越发激烈，市场对各项目的硬件要求及软件服务提出了更高的要求，还未入市的项目需根据市场形势和需求，做出相应调整。

　　相关新闻：

　　3000亩梅溪湖，4000亩桃花岭，今天的梅溪湖片区已成为湘江新区重点打造的未来城市中心，早已是长沙甚至湖南的一张烫金名片，而扼守梅溪湖桥头堡的金茂ICC，凭借238米的高度成为长沙大河西无可争议的商务地标。

　　地铁2号线无缝对接，10万方商业配套，沃尔玛下楼即达，南塔豪华精选酒店往来宾客盈门，湘江集团办公总部入驻办公……作为双子塔北塔的金茂ICC，其“单一业权”模式更是收获了业界的强力关注与众多好评。

　　“单一业权、只租不售”吸引品质企业入驻

　　在长沙，商务写字楼的发展升级大致已经历三个阶段。上个世纪90年代初，在五一商圈银华大厦、平和堂商务大厦等长沙第一代写字楼出现;2000年顺天城 SOHO、和府酒店公寓等第二代商住两用写字楼走热;此后，顺天国际财富中心、中天广场等第三代专业化商务写字楼崛起，整体的硬件配置、物业管理方面的水平显著提高。

　　近几年，随着相当一部分写字楼电梯老化、停车难、设计过时等问题，市场上对于写字楼更新换代的需求集中显现，“甲级”“超5A”写字楼陆续出现，国际品牌酒店进驻，长沙写字楼进入全新时代。但另一方面，也存在部分写字楼配套不完善、业权分散售卖导致后期运营质量参差不齐的现象，严重影响入驻企业的办公体验。

　　“不同于小业主分散销售、散租带来的后期难管理问题，对于写字楼而言，单一业权、只租不售的模式相对于分散业权模式优势更为明显。它能最大化实现集群价值，保证租金持续增长和写字楼市场价值的累积，为租户提供统一优质的物业管理服务，能够在后期运营中保持大楼运作的持续性，确保服务质量。因此，也能更大程度吸引实力雄厚的品牌企业入驻。”一位在房地产行业有过十余年营销经验的资深人士表示，从现有的市场调查结果来看，外资企业对办公楼的硬件品质和区域成熟度有较高要求，更倾向使用集中业权或单一业权物业。

　　采取“单一业权”模式的金茂ICC，引进平安普惠、金茂绿建、新城控股、金辉集团、卓正医疗等优质企业，其产品力及持有运营能力受到广大企业的认可。

　　金茂ICC 傲立区域发展前端

　　金茂ICC引发市场关注的背后，一个值得关注背景是，2018年2月13日，为打造中部地区总部企业聚集高地，吸引国内外知名企业在新区设立企业总部，湖南湘江新区再次发出大招，新出台了《关于支持总部经济发展的实施办法》，对新落户总部企业进行重奖。长沙市岳麓区政府也出台了《关于促进现代服务业发展的若干意见》，一系列支持和鼓励总部企业落户的优惠政策得以明确。

　　湖南湘江新区自批复建立以来，便紧紧围绕“三区一高地”战略定位，仅在2017年，就有华大基因、清控科创、国金新能源汽车、伟创力、新锂时代锂电池、中通智慧物流园等项目签约落地;湘江欢乐城、宜家荟聚、华凯创意、康程婴童、澳优智慧工厂、中锂隔膜新材料、中南大学科技园(研发)总部等数十家项目在湘江新区开工建设。

　　作为湘江新区核心位置的梅溪湖板块，更是聚集了众多优质的教育、商业、医疗等配套资源，地段价值凸显，加速高端人口的聚集。其西片区定位为“全国科创新引擎”，将推进医疗健康、科技研发、文化旅游、商业商务四大产业的开发。未来办公市场需求巨大，办公需求吸纳力强，租赁售价前景值得期待。

　　在金茂ICC周边，长沙国家高新技术产业开发区已形成以电子信息、先进制造、新材料、新能源与节能环保、生物医学、创意设计等为主的支柱产业群，加上梅溪湖片区已引入的四大产业，将会给片区发展带来强大的产业支撑。

　　在资深业内人士看来，目前梅溪湖片区仅有的5A甲级写字楼现楼只有金茂ICC，已入驻的客户为世界500强、上市企业、行业龙头企业等优质客户，具有很强的吸附力，将会吸引更多的高品质客户入驻。

　　(房掌柜整理来源自潇湘晨报、红网)