粤港澳大湾区城市“变大”：逾万个三旧改造项目启动

　　来到深圳龙岗的万科·天誉，可见写字楼、住宅林立，其中还配备了商业综合体、体育馆等公共文化配套设施，俨然成了龙岗的中心区。但很难想象，在十年前，深圳龙岗的新老西村还是典型的“城中村”。

　　新老西旧改项目只是广东省“三旧”改造的一个缩影。从2008年起，在原国土资源部和省委省政府的领导下，广东率先在全国开展了“三旧”改造的试点工作，取得了显著的成效。在广东省土地开发资源尤为紧张的背景下，“三旧改造”被纳入湾区城市发展的重要议程中。

　　近日，广东省举办了首届“三旧改造”项目推介会，总投资超7600亿元的208个项目公开亮相，具体项目涵盖商住、工业、公共服务设施等类别。由此可见，城市空间的结构优化、产业转型升级、文化传承已经和“三旧改造”发生着越来越紧密的联系。

　　腾出空间

　　经济越发达改造步伐越大

　　“三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。具体而言，在土地资源紧张的局势下，通过对“旧厂房、旧村庄、旧城镇”进行改造，为旧物业注入新内容，拓宽城市的生长空间。根据省国土资源厅提供的数据显示，2008年以来，截至2018年5月底，广东省共实施“三旧”改造项目10235个，面积达到64.12万亩；完成改造项目6116个，面积达到36.2万亩；节约土地36.2万亩，节地率达到46.5%.

　　占全国面积不到1%的广东，每年贡献了全国12%的GDP，承载了全国约5%的常住人口。然而，随着前期的粗犷式经济发展，在土地资源难以为继的瓶颈期，集约化土地发展成了城市可持续发展的重要路径。而从现状来看，经济越发达的城市，“三旧”改造步伐迈得越快越大。深圳是省内试水“三旧”改造较早的城市之一。根据省国土资源厅官方统计，截至2017年6月底，深圳市已列入城市更新计划项目共计616项，用地面积约48.92平方公里；已批城市更新规划项目385项，规划批准拆迁用地面积29 .63平方公里；累计供应用地面积约14.30平方公里。

　　此外，根据广州城市更新局的数据统计，2017年广州市更新项目计划安排实施改造类项目122个，其中全面改造类项目21个，微改造类项目101个；用地面积达16.46平方公里。另外，在推进旧村全面改造和综合整治方面，重点推进13个、共4.3平方公里旧村全面改造；2017年重点实施6个、0 .75平方公里村级工业园更新改造项目。

　　相较深圳，广州的“三旧”改造更强调以微改造类为主，探索“微改造”模式。如果说全面改造是将旧厂、旧村的建筑推翻重新规划、重新修建，那么微改造更像是在原有的旧项目基础上进行修缮，强调延续其历史人文内涵，注重人居环境、经济、产业、文化的协调统一。

　　“‘三旧’改造是优化土地资源配置，拓宽城市空间的重要抓手。”广东省国土资源厅相关负责人谈到，其已经上升成为全国城市学习和推广的重要政策。

　　此次，广东省举办的首届“三旧改造”项目推介会上，推介的208个项目中，除广州、深圳外，珠海、佛山、东莞、江门等“三旧”改造项目也公开“露面”。其中，珠海市15个，佛山市18个，东莞市10个，江门市13个；其他地市合计103个项目。由此可见，加快“三旧”改造的项目进程已经常态化。据悉，广东省将每两年举办一次“三旧”改造项目推介会。

　　产业效益

　　改造为区域带来经济增长

　　实际上，“三旧”改造能为城市发展所带来的效益是立竿见影的。以东莞为例，土地开发强度已接近50%的警戒线，仅次于深圳；这里的旧厂房空置率较高，张贴着招租的广告。但在东莞产业升级的背景下，部分“引进来”的新兴企业却面临“无地可用”的窘境。为此，东莞通过“产业用地改造转型研究”、“连片改造”等方式活化土地，为改造区域带来经济增长。东莞市国土局公开数据显示，2016年，通过改造，政府土地出让收益达191613万元，改造区域内税收增长了1.2倍，第二、第三产业就业人口增加了48%.

　　而从全省的数据看，通过“三旧”改造，第二、第三产业就业结构得到优化，就业人口是改造前的1.74倍，完成旧村庄改造11.31万亩，实施改造后，村集体收入为改造前的3.43倍。

　　“三旧”改造让城市发展尝到了“甜头”。深圳项目实施率从2012年的不到7%提升至目前的29%；东莞2016年完成“三旧”改造面积达到347.20公顷，同比增长54.7%……从中可见，“三旧”改造从无到有，从试点到常态化，进程正在逐步加快。

　　关键因素

　　政府统筹引领+政策扶持

　　要推动“三旧”改造的成果实施，政府统筹引领下的政策扶持是关键因素。

　　南都记者梳理广州、深圳、东莞三城市发现，在“三旧”改造中，政府部门起着统筹、规划、引领的作用，但并不意味着“一揽子”包办。通过激发多元的市场主体参与项目改造，才能最大程度地激发市场的活跃度。

　　同时，深化简政放权也是提高“三旧”改造审批进程的重要一环。如设立专业的“三旧”改造常设机构（城市更新局），负责统筹协调，还有政策法规、技术规范和工作细则的拟定以及城市更新中长期规划的编制与报批。但具体审批工作则交由区层负责，从两级审批简化至一级审批。

　　另外，通过细化激励措施引导“三旧”改造向产业靠齐，保障实体经济用地，也是推动“三旧”改造提升城市竞争力的核心所在。在这方面，广东多城市都划定了产业保护区，优先保障产业用地。同时还通过补偿奖励、产权分割等方式鼓励“工改工”的发展方向。