新永基房:房屋拆迁补偿:居住机会价值VS房屋权益价值

　　城市化进程一日不止，房屋拆迁补偿便会一日不息，从而在拆迁补偿过程中可能引发的社会矛盾将会越来越突出，尤其是在房价快速上涨的城市中更为明显。

　　本人从事房地产估价工作十年有余，一直以来有个问题久久困绕在心中：在城市房屋拆迁补偿工作中，我们对被拆迁人赔的是居住机会还是房屋所有权？我们在补偿估价中评估的是被拆迁人居住机会价值[①]还是被拆迁人的房屋权益价值？当居住机会价值与权益价值不对等的时候，我们应该对被拆迁人如何进行补偿呢？

　　《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条：“本意见所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估”。另《国有土地上房屋征收与补偿条例》（征求意见稿）第二十条：“货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。可见，政府主张的是以房地产市场价格进行赔偿。而当前，在房地产估价行业中基本达成共识的是：房屋拆迁补偿估价中的房地产市场价格=拟拆迁房地产的权益价值。初看似乎无懈可击，您在产权中拥有多少权益，我赔偿相应权益份额的价值给您，理所当然。然而在我国土地使用权与所有权分离的体制下（即个人只能有限期有偿使用土地使用权，而无土地所有权），房屋所有权与土地使用权的权益构成非常复杂，而且因地处的省份、城市不同，也会有所区别。

　　本人以为，在拆迁补偿工作中应遵循“情理”原则，何谓“情理”原则？所谓“情”乃民情，应切身从被拆迁人的实际情况出发充分考虑被拆迁人因为拆迁的实施所失去的所有“权益”，采取最大化的原则按照损失最大价值予以赔偿，所谓“理”即在补偿工作中不违背法律规定进行合理的赔偿。勿庸置疑的是，我们在实施拆迁过程中，被拆迁人损失的是不仅仅是房地产权益价值本身，更重要的是从此失去了居住机会。当居住机会价值小于或等于房地产的权益价值时，我们应以房地产权益价值进行补偿，当重新获取一个相当条件的居住机会价值大于房地产的权益价值时，我们则应该考虑应以居住机会价值进行补偿。

　　以例说明：居民A拥有龙岗区XX片区一处宅基地，建筑面积400平方米，由于宅基地不允许公开销售，因此只能获取市场上私下交易价格，一般农民私宅价格成交约2000元/平方米，而该片区同样档次，其它条件亦相当的商品房价格为5000元/平方米，该片区普通住宅商品房交易平均价格为4000元/平方米。

　　按照《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（ 深圳市人民政府令 第161号）第三十三条：拆迁下列住宅房屋，以其房地产市场评估价格与同区域普通住宅商品房交易平均价格（以下简称商品房交易均价）二者之中价高者确定货币补偿金额：

　　（一）拥有完全产权的商品住宅；

　　（二）安居房或者其他具备相关房地产权利证书的不完全产权的住宅；

　　（三）市政府规定的应当按照完全产权商品住宅补偿的其他住宅。

　　本市各区域商品房交易均价由市拆迁办每季度定期公布。

　　通常情况下，拆迁补偿估价标准一般就直接选择后者即4000元/平方米，可能很多人会不解，这不是挺高的吗？宅基地私下交易价格才2000元/平方米，政府赔4000元/平方米给老百姓，为何还不乐意接受呢？其实原因也很简单，居民虽然因此可以获得160万元的补偿款，但他再也不可能在市场上买得到同等条件下的400平方米商品房的居住机会，因为拆迁，居民A的居住机会价值缩水了25%。

　　那么有没什么办法即能解决因为拆迁而导致居住机会价值缩水，又能保障国家利益不受损失呢？

　　本人以为我们不妨做如下设想，政府可以向居民A按照5000元/平方米的标准进行补偿即补偿款为200万元，但有一个前提是居民A首次获得赔偿款为160万元，只有当居民A在本区（如龙岗区）购买价值相当（200万元）的商品房，政府可以在居民A签订买卖合同拟办理房地产证时为其支付40万元的差额给卖方（或开发商或其它二手房房主），如居民A购买的商品房价值低于200万元，政府按实际差额支付，如高于200万元，按200万元计算即补足40万元差额给卖方，居民A只能享受一次购房机会，不能分多次购房，同时居民A在购房过程中没有机会接触政府所补的差额部分。政府补足差额补贴后，国土相关部门便立即锁定该套商品房（该房产权即设定为不完全产权），不允许上市转让。如需转让必须向政府补足40万元（以补地价的方式收取）才能转让，如需抵押，抵押价值不得高于160万元。可能有人会说，市场发生改变，价值升值怎么办？本人以为像这种情况下我们应对其有所限制，这样可以充分保障政府的利益不受损失，又能体现实施拆迁前后房屋产权的性质相当。

　　最后，本人想说的是，拆迁补偿工作中我们更应实行人性化补救措施。既要做到不能使政府利益受到伤害，同时又能保障被拆迁人的居住水平不受到影响。只有这样，拆迁补偿工作才能顺利进行，由此引发的拆迁补偿矛盾才会少一些，社