今后,北京新建小区将由开发商负责前期物业,按照标准提供物业服务。在业主大会未成立,物业没交接前,开发商不能向业主收取物业费。昨天,《北京市物业管理办法》(以下简称《办法》)公布,并将于今年10月1日起正式实行。
前期物业费开发商掏钱
“新办法针对当前北京物业管理所面临的主要矛盾和问题,有四大方面变化。”市住建委副主任张农科说,第一大变化是围绕着解决开发遗留的问题,对物业管理的责任进行了划分。
对于小区刚入住时的前期物业,《办法》明确由建设单位承担前期物业服务责任。这意味着今后业主们入住后第一阶段的物业服务,由开发商来负责提供。如业主发现小区道路、电梯、房屋结构等出现问题,可直接找到“根源”———开发商,让其解决问题。
同时,在小区业主大会没成立的前期物业阶段,开发商要按标准向业主提供物业服务,但不能向业主收取物业费。
解决业主大会成立难题
第二大变化就是解决业主大会的成立难题。《办法》中首次提出,只要有5%的业主发起,就可向街道或乡镇申请成立业主大会。且业主大会实行“双启动”,业主可启动成立,开发商也可以启动成立。而在业主大会筹备阶段,街道和乡镇有协助、指导和监督职责。
多措施保物业服务质价相符
目前,业主拒交物业费主要原因是认为物业公司的服务不够好。张农科在解释第三项变化时说,“新办法围绕建立质价相符的物业服务,提出一系列措施。今后,业主大会成立后,可根据物业协会定期公布的物业成本信息,以及与物业公司约定的服务等级,委托第三方评估机构评估出合理的物业费。”
此外,新办法还对物业企业的行为进行规范,如物业公司不得以业主欠物业费为由拒撤出,不得以业主欠物业费为由停水停电等。
业主成物业管理主体
“不少人对于物业管理的认识有偏差,以为物业管理就是物业公司在小区扫扫地、维持一下治安。”市住建委物业处处长于良介绍,根据《办法》,物业管理,是指业主自行或通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
“这就把业主放在物业管理的主体地位,业主是物业管理的责任主体。”于良说。
36配套政策十一前出台
他透露,有36项为《办法》配套的相关政策和规定,目前正在修改和制订中,将在“十一”前陆续出台。包括修改前期物业、物业服务合同、房屋买卖合同,第三方监理办法、物业服务五级标准规范等。由于《办法》篇幅有限,对于业主大会成立的很多具体规定,将在修改后的业主大会指导规则中体现,该规则也将于近期出台。
新规亮点
1前期物业问题找开发商
规定:开发商承担前期物业服务责任。
解读:今后,业主们入住小区后,面对的首个物业公司负责人应是开发商。
市住建委物业处处长于良介绍,以往,小区刚入住时的前期物业,是由开发商通过招投标选聘的物业公司进行物业服务。但物业公司为能“接活”,对一些开发遗留问题,如配套设施不全、公共部位建筑质量等问题,物业公司“敢怒不敢言”,只能替开发商“背黑锅”。当业主发现问题后,找不到开发商,找物业,但却没办法解决问题,导致矛盾加深。
此次《办法》首次明确规定,开发商承担前期物业服务责任。
“这就意味着,小区的前期物业,负责人就是开发商。在购房人与开发商签订买卖合同、前期物业服务合同时,作为购房合同的附件。物业合同的签字双方是业主和开发商。”于良说,这样以往一些开发遗留问题,就能找到“宿主”。
于良说,开发商本身不具备物业管理资质,可将全部物业服务委托给一个物业服务企业,也可将一些专项服务委托给专业性服务企业。业主可根据合同约定的服务标准与开发商进行交涉,如哪些服务没达标,也可向房屋主管部门投诉。另外,业主们还可尽快成立业主大会,炒掉“开发商物业”,这在另一种层面上,也是促进业主大会尽快成立。
【案例】
自1999年开盘至今,海淀区太月园小区匆匆走过十年。从最初的“北京市优秀物业小区”,到业委会与前期物业对簿公堂、业主间撕裂出两派。由于对前期物业的不满,从2008年4月业委会开始以公开招投标选聘新物业,不过至今仍未有结果。
【声音】
太月园业委会主任王嘉吾:小区十年维权的症结就在于前期物业制度、物业费包干制等,而新《办法》强调了开发商在业委会成立前的责任,未来业主选聘了自己信任的物业公司能直接与开发商对接,并能依据购房合同等逐一查验,避免了开发商与前期物业间相互推诿。
2 业主大会“晚生”仍收物业费
规定:在
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