新政下各地楼市冷热不均 实力房企仍在继续圈地

　　《国十条》新政出台一个多月，国内住宅市场受到严重影响，成交量大幅下降，跌幅超过60%，市场交易呈现胶着僵持，购房者持币观望，开发商延迟开盘。然而，同期宅地市场则依然欣欣向荣，发展商拿地热情依旧。在新政发布一个多月之后，二三线城市和一线城市、住宅和土地市场呈现出了截然不同的态势。

　　二三线城市刚需未减

　　日前，合肥恒大城共计认筹839个，成交面积达4.1万平方米，金额2.2亿元，均价达5234元/平方米。这次推出15栋单位，共计800多套，项目85折后均价达5500元/平方米，最低折扣价为4780元/平方米。

　　恒大地产集团副总裁夏海均表示，新政对二三线城市的房价也有影响，价格微调之后，二三线城市的刚性需求被释放了。未来，恒“主战场”会在二三线城市。夏海均认为二三线城市的刚性需求是中国的主要市场。

　　此外，二三线城市房地产的发展起步比较晚，升幅不太大，刚性需求比较强，以二三线城市作重要市场，在这些区域进行并购；至于一线城市，只有在土地价格非常吸引，确保恒大在这个市场有稳健利润的时候才会进驻，并表示今年不会追逐“高价地”，特别是在热点城市。

　　另外，夏海均多次强调，85折优惠只是“随行就市”的举措，这也是恒大的定价体系，并非如外界所说的现金流出现问题。楼盘的销售情况，正是检验恒大战略正确与否的标准。

　　外界揣测恒大85折后会否引发“降价风”，夏海均表示热点城市、涨幅比较快的城市楼价会回调到一个正常水平，原来楼价涨幅不高的城市，也将会作局部调整，但调整是有限的。

　　一线城市困境

　　由于投资风潮的兴起，京、杭两地的新房成交量一直处在相对高位。而在前两周也出现大幅下降，环比跌幅超过6成。至此，一线城市的成交量全面跌至2009年以来的周成交最低水平；而二线城市除杭州外，目前的成交量约为2009年均值的8成，即下跌了2成左右。

　　据中原监测9个重点城市新房市场数据，住宅成交量除京、杭两地外，其他城市同上周低位相比基本保持稳定。上周处于高位的京、杭两地，成交量环比出现6成下降。二线城市目前情况尚优于一线城市，约为2009年周平均成交量8成。原因一方面是一线城市投资需求更多，对政策调控较为敏感；另一方面作为“房价上涨过快城市”的北京出台的细则较《国十条》更严厉，因此购房者对其价格下调预期更高，观望气氛也就更重。

　　实力房企继续圈地

　　据中原集团研究中心对国内主要的十二个城市住宅用地出让情况监测显示，在新政前后住宅用地出让数量、出让流标率以及出让溢价率等方面并未发生明显变化。其中最近四周，住宅用地周平均出让面积约153公顷，流标率24%，溢价率37%，相比2010年1-3月的宅地交易情况 (周平均出让面积214公顷，流标率13%，溢价率56%)而言，虽然呈现下降态势，但是幅度并不明显。

　　中原集团研究中心总监陶琦表示，尽管土地市场整体情况未发生明显调整，但近期市场已呈现微妙变化，这些特征体现在：热点地块仍然受到大型实力发展商的青睐，其中资金雄厚的国企、央企及上市公司出手阔绰，比如保利、富力、绿地、陆家嘴、北建、金融街等均榜上有名；而中小发展商对于中小地块的出价较为谨慎，底价及略高于底价成交的居多。