潘石屹：中国的房地产随着调控出台迅速进入冰川期

　　未来还有一些房地产政策将出台并实施

　　第一是物业税和房产税。物业税大家讨论了许多年，也空转了许多年，但从目前来看，出台的可能性并不大，有可能会以房产税的方式进行征收。目前写字楼和商业用房在出租过程中是按综合税率征收的，在这个综合税率中已经包括了房产税。再征收房产税主要是针对住宅，至于住宅会怎么收房产税？会不会从第二套房子开始征收呢？目前还都只是猜想。

　　第二，住建部下发文件，对房屋销售的预收款要进入监管账户管理。这条政策并没有引起大家注意。事实上它对房地产开发商现金流的影响非常巨大。房地产开发商平时周转的资金有超过6、7成是来自于预售款，如果预售款受银行监控，再按工程进度进行拨款，这部分款就不能挪作他用，不能用于购买新的土地，对房地产开发商的资金链将构成很大的影响。

　　第三，可能出台但还未出台的是停止对开发商的贷款，转而给施工单位贷款。给施工单位贷款的前提条件有两条：一是施工单位要和开发商有施工合同；另外，由开发商先垫付30%以上的工程款。这条政策一旦实施，也会对房地产开发商的现金流也会造成很大影响。

　　受这次楼市新政影响最大的是地方政府。在过去一年多时间，许多地方政府从银行贷了许多钱进行土地的拆迁，“七通一平”，准备把这些土地高价卖出去。随着新政的出台，房地产开发商抢地的热情会迅速降下来。在未来一定会出现土地流拍现象，对地方政府的资金将构成很大的压力。从开发商方面看，2008年底是整个行业最困难的时候，随着政府的救市政策，处在最困难时期的开发商渡过了2008年底的这次的危机，2009年全年房地产热闹销售，全国房地产销售超过4万亿。目前房地产上市公司中有许多家拥有的现金超过100亿，这种情况下，房地产开发商主动降价销售的可能性很小。

　　以上三条政策中有两条将对房地产商的资金链构成巨大影响，如果市场持续一段时间的“冰川期”，房地产商就可能支撑不了资金的压力而被迫采取降价销售来应对。

　　我们特别注意到，这次宏观调控的政策都是针对住宅市场的，对于写字楼和商业用房市场，过去几年时间没有像住宅市场这样价格上涨，这部分市场处在健康发展时期，所以目前的调控政策并未涉及到商业地产。