瑞房业绩亮红灯 罗康瑞分拆600亿商业地产自救

　　1月9日，瑞安房地产(00272.HK)(下称“瑞房”)主席罗康瑞与公司董事总经理兼行政总裁李进港在上海总部办公室召开临时新闻发布会，宣布了公司涉及资产可能超过600亿元的商业地产分拆计划。

　　就在两天前的1月7日，在中国内地主要从事大规模旧城改造的瑞房发布业绩预警，预期公司2012年业绩较上一年可能出现明显下调。

　　罗康瑞表示，这次宣布的资产分拆计划，是瑞房解决此前几年“低盈利”问题走出的重要一步。

　　分拆商业地产

　　1月9日香港股市收盘后，罗康瑞正式对外公开了分拆计划——瑞房将于2013年3月1日成立旗下全资子公司中国新天地，新公司将由罗康瑞本人亲自担任董事会主席。公司成立后，瑞房目前开发项目中部分商业办公物业将被剥离注入新公司，最终达到瑞房专注于物业开发、中国新天地负责资产管理和运营的业务分工目的。

　　这是自瑞房2012年5月28日发布公告建议分拆及中国新天地有限公司在香港联合交易所有限公司主板独立上市以来，该公司首次对外公布分拆细节。

　　罗康瑞介绍，中国新天地将主要负责中国内地城市繁华地段管理、设计、租赁、营销、提升高端零售、办公楼、娱乐及酒店物业。包括上海新天地、虹桥天地、武汉天地等瑞房旗下目前在开发运营的项目中的部分商业和办公物业都将会打包注入新公司;新公司也将优先管理和运营瑞房旗下优质的商业资产;同时，新公司也将考虑收购中国内地合适的零售、办公楼、酒店等物业项目。

　　据悉，中国新天地一旦上市，瑞房仍将是中国新天地的大股东。届时，瑞房将专注于物业的开发和销售，对外将由瑞房出面进行拿地和开发，中国新天地则将通过正常的交易手续向瑞房购买其开发的商业、办公等资产。

　　罗康瑞表示，虽然向香港联交所提交分拆上市的申请仍在等待审批，但新公司成立后即将按照上市公司的标准进行运营。目前，将注入新公司的资产以及上市募资等问题暂时还没有确切的方案。不过，他称，目前瑞房已开发完成的商业地产项目约有63万平方米，估值约280亿元，在建的重点商业项目99万平方米，保守估计市值或达400亿元。这其中相当一部分的优质资产，将注入中国新天地。

　　改善瑞房资金周转

　　事实上，此次瑞房高调公布资产分拆细节让市场颇感意外。此前有媒体报道称，中国新天地的具体情况都会在其上市后揭晓。市场分析人士认为，对于刚发业绩预警的瑞房而言，中国新天地分拆细节的发布时间颇具意味。

　　公开资料显示，为解决资金难题，瑞房去年融资动作频频。2012年，瑞房共进行了三次融资。11月底，又有外媒消息称，瑞房正通过新加坡大华银行寻求一笔三年期的贷款。同时，该公司还透过多家外资银行发行了四次年息为8%~9.5%不等的优先票据。

　　此外，瑞房还于2012年6月末通过平安信托为旗下重庆公司发行了17.5亿元人民币的信托。

　　“目前瑞房所开发的项目主要都是一些大型的、综合类的项目，开发的流程很长，对公司的资金周转带来压力。”李进港坦言，此次溢利下调主要由于 2012年内交付的物业较少，部分项目的销售收入将计入2013年一季度的业绩。另外，旧城改造项目使得瑞房连续多年高额支出动迁费用，对公司的盈利带来不小的压力。

　　他同时称，今后瑞房会考虑选择一些市中心、城市周边的中小型的项目，有利于提高资金周转率。而分拆中国新天地后，瑞房和中国新天地两家公司的不同分工，也有利于瑞房集中精力于开发销售，对于瑞房今后的发展或将起到至关重要的作用。

　　瑞房目前拥有可开发土地储备1110万平方米，其中商业用地储备660万平方米。李进港称：“现在已开发完成的只有土地储备的一成都不到，相信完成之后，(中国新天地)资产将会相当庞大。”

　　瑞房半年报显示，除已开发和在开发项目外，该公司于2007年或之前购入的其余商业用途土地储备，其账面值按成本价计算为91.37亿元人民币。这部分物业在竣工后溢价出售，将向公司提供不菲的利润。