社科院专家：二套住房按揭贷款限制底线不可放开

国十条出台之后,一些城市飚升的房价停止上扬,商品房销售量下降,房地产市场预期也出现了逆转。部分市场人士认为,国十条是此次房地产宏观调控最为严厉的政策,其表现就在于对第二套以上的住房按揭贷款提高了进入门槛,以及一些地区对第三套以上的住房停止按揭贷款。

　　这次国十条“新政”尽管内容很丰富,基本上触及到房地产市场许多实质性问题,但是到目前为止,已执行及实施的,仅是住房按揭贷款政策差异性信贷政策。比如,国十条第一条的内容完全颠覆以往房地产市场发展的宗旨,即“去房地产支柱性”及“去房地产的杠杆化”,但是从各地方政府落实情况来说,对国十条房地产宗旨的理解与落实仍然差距很远。还有国十条的第二条对地方政府的问责,也只是表现为文字的形式上。如果能够按照国十条第一条的基本精神来出台各地方操作性房地产宏观调控细则,那么房地产市场影响一定会更大。

　　国十条“新政”真正落实在操作层面是十分有限的。比如,当前国十条在实施的主要表现在三个方面。一是对拍卖的土地出让金缴交方式有所调整;二是要求各地方政府加大保障性住房投入;三是对个人住房按揭贷款实行差异化的政策。对于前两项政策,对商品房市场供求关系不会产生多大影响,也不会是房地产开发商要求“新政”退出的政策范围。

　　而对房地产市场影响最大的仅是对个人住房按揭贷款实行严格的差异化。比如,对第二套以上住房采取由商业银行的市场定价,对第三套以上住房贷款及第三套以上住房按揭的异地贷款进行严格的限制等。也就是说,目前,国十条房地产新政仅是落实严格的住房按揭贷款差异化信贷政策最为方便实施的一些方面（至于其他的许多方面还没有落实与实施）,仅是如此对国内房地产市场就造成巨大的冲击。

　　这说明了什么？一是说明住房按揭贷款的优惠政策是国内房地产市场得以繁荣发展重要的原因之一;二是2009年国内房地产市场过度繁荣,是投机炒作者及商业银行利用这种信贷优惠政策过度的结果;三是既然住房贷款优惠政策过度使用会吹大房地产泡沫,那么让这种在非常时期出现的特殊政策回归常态也是正常的;四是当住房按揭贷款优惠政策回归到常态时,国内房地产的销售量突然大幅下降。这说明没有调整前的国内房地产市场已经发展到不正常的状态了,如果不出台政策来调整,如果不让这种特殊时期出台的住房信贷优惠政策回归常态,那么国内房地产市场及金融体系将面临着巨大的风险。

　　由此可见,就中国房地产市场而言,对第二套以上的住房按揭贷款政策回归常态,回归到市场定价水平是如此重要。其实质就是要限制房地产投机炒作,就是要防止中国房地产泡沫吹大,以及防止房地产泡沫吹大而导致中国的金融危机及经济危机。这是当前中国房地产信贷政策及金融政策底线。

　　当然,如果没有房地产市场投机炒作,房价也就不容易推高及飚升,房地产的暴利也无法攫取,地方政府房地产寻租空间也会缩小。因此,从一些地方最近的情况来看,他们总是在千方百计地想办法来突破这种对第二套以上住房按揭贷款政策限制,希望让更多的住房投机炒作者重新进入市场。

　　对于这些地方的商业银行来说,为什么他们敢铤而走险来突破监管部门对住房按揭贷款第二套以上住房政策限制？一是为自己谋得更多的利益,风险则由社会来承担。二是由于这几年国内房地产市场价格一直在上涨,因此,各商业银行的住房按揭贷款风险就很低,商业银行都把个人住房按揭贷款作为优质资产。因此,各商业银行千方百计地保持住房按揭贷款信贷规模扩张成了各基层银行首要任务。在当前的情况下,只有突破对第二套以上住房贷款限制才能够让其信贷规模快速扩张得以进行。这就是有些地方银行又重启三套住房贷款的原因所在。但是,商业银行应该看到,房地产市场价格只涨不跌这个假定是不成立的。如果房价下跌（这是必然）,放开个人住房按揭贷款底线,国内商业银行将面临着巨大的风险。中国金融机构之所以购买美国“两房”债券而面临巨大的风险,就是这种假定的结果。

　　还有,无论是第二套住房贷款,还是第三套住房贷款,投机炒作,让住房的基本功能完全丧失。在这种情况下,不仅会导致整个社会资源错配、价格扭曲、财富浪费,而且也会让房地产市场及中国经济发展不可持续。因此,以投资为主导的房地产市场向以消费为主导的房地产市场转变是市场发展必然要求。而达到其目标,对第二套以上住房贷款进行严格限制,采取差异化的信贷政策是理所当然的。也就是说,要让未来国内房地产市场健康发展及降低国内银行体系的风险,对第二套以上住房严格限定是其基本的底线。

　　总之,对二套以上住房按揭贷款限制的信贷政策退出,不仅是要让国内房地产市场重新回到非常时期老路上,而且也是让国内房地产发展不可持续,国内银行体系潜在风险增加。因此,监管部门要严守个人信贷政策底线,对第二套以上的住房按揭贷款要求商业银行严格市场定价,决不可享受任何信贷优惠政策。

　　（作者为中国社会科学院金融研究所研究员、