国金证经济学家金岩石：“房价下跌”是政策误读

对当下的股市、楼市乱象，国金证券首席经济学家金岩石却从货币学角度，进行了全新模式的解读。他从吸收流动性的角度去理解房价上涨，整体性的看待股市、楼市两个市场的联动。金岩石将房地产调控解读为：楼市调控，股市遭殃。倒过来说，也得出第二个结论：楼市休战，股市反弹

股市、楼市的联动效应，正因当下这场接连而至的楼市调控搅成了一池浑水。无论是目送股指跌破2400点的股民，还是尚处于与开发商降价僵持战中的购房者，都在观望这场政策性地震的筑底时间。

对当下的股市、楼市乱象，国金证券首席经济学家金岩石却从货币学角度，进行了全新模式的解读。他从吸收流动性的角度去理解房价上涨，整体性的看待股市、楼市两个市场的联动。

日前，金岩石接受了《中国企业家》的专访，金岩石将房地产调控解读为：楼市调控，股市遭殃。倒过来说，也得出第二个结论：楼市休战，股市反弹。

金岩石认为，目前甚嚣尘上的“房价下跌”预期是对地产调控的政策误读，“房地产政策的调控目标是遏制少数城市房价过快上涨，那么房价是否下跌并不重要。但由于解读政策的官员和解读新闻的媒体，创造了房价下跌的预期目标，而这个被误读的政策目标已经成为社会的共识，开发商就必须顺势而为，主动降价。”

《中国企业家》：作为经济学家，您如何看待当下这场楼市地震?

金岩石：在中国经济当前的历史阶段，房地产业实际上承担着双重社会责任，第一是化解通货膨胀，第二是缓解社会动荡。

2009年中国经济领先世界复苏，最重要的原因就是超额货币发行，与2008年相比，广义货币即M2的总额增长了27.59%。虽然从理论上说，超额货币可以在完成驱动政府投资的使命之后退出流通，但是货币如水，覆水难收，不管流到谁手里，都会被当做财富，结果就是超额货币很难退出流通，而不能退出流通的超额货币就只有两个流向：其一是流向消费品的一篮子商品，可以比喻为浮在水池中的“水桶”，另一个流向就是进入水池，也就是投资品市场。超额货币流向“水桶”，就会导致恶性通胀，并可能引发社会动荡，超额货币流向水池，就会推高资产泡沫，放大金融风险，扩大两极分化。

这就出现了一个两难选择，而在两难相权取其一的情况下，政府必然会把超额货币主要分流到“水池”之中，这就是房地产市场中的资产泡沫。

因此，当前中国房地产中的资产泡沫，是客观存在的事实，并酝酿着两大风险：一个是金融市场风险，一个是社会动荡的风险。房价上涨作为资产泡沫的生成，其源头是超额货币，而超额货币又是化解失业危机的手段，在这种情况下，高房价就变成了化解高失业的社会成本，同时，房地产就必须承担缓解社会动荡的社会责任。所以，在我看来，本轮楼市调控，必须遏制少数城市房价过快上涨，但潜台词是，要追求多数城市房价平稳上涨，这就是我理解的政策调控目标。

《中国企业家》：目前楼市成交量所下降，但房价并没明显下跌，您对市场的下一步走势有何判断?

金岩石：既然房地产政策的调控目标是遏制少数城市房价过快上涨，那么房价是否下跌并不重要。但由于解读政策的官员和解读新闻的媒体，创造了房价下跌的预期目标，而这个被误读的政策目标已经成为社会的共识，开发商就必须顺势而为，主动降价。

这并不是开发商由于资金链断裂的风险而撑不住，我可以明确的讲，开发商的资金链状态大部分都很好，到年底都不存在断裂的风险，市场也并不会因为价格下降而解决问题——如果降价就能够导致成交量上升，这个问题就很好解决——但我们现在楼市成交量下降的同时，部分城市的房租在上升，说明有一个群体正在“以租待购”，这就是潜在的购房需求。因此房价即使下跌，也会在未来的刚性需求驱动之下继续上涨。

现在我担心的是，房地产成交低迷会导致经济增长的速度过度回落，如果第三季度经济增长的速度跌破8%，楼市的调控就会立刻终结。因为房地产对经济增长的贡献度，在2009年大约是2%，如果成交额减半，经济增长的速度就会因此下降1%。

《中国企业家》：我们再来谈谈股市，您对股市的近期走势有何看法?

分享到：

责任编辑：nomark