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“三道红线”压力下 稳居“绿档”房企迎来冲刺窗口期

来源:央广网   惠州房掌柜  2021-04-09 15:49:06
[摘要]房企整体负债好转

自去年8月,“三道红线”监管新规公布以来,一直是行业热议的话题。“2021年1月1日开始执行,力争3年内全行业达标”的计划,让房企在2020年的年报业绩分析中,大都将笔墨着眼于降负债、调结构、增加现金流。

据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的相关报告显示,500强房企2020年资产负债率均值为78.77%,同比下降0.89个百分点,为2012年以来首次下降;净负债率均值为85.08%,同比下降11.62个百分点,相比2019年有大幅改善。

当多数房企都忙于脱“红”之时,部分稳居“绿档”的企业,则迎来了属于他们的冲刺窗口期。

“三道红线”效果显现 房企整体负债好转

2020年8月,住建部、央行联合召开房地产企业座谈会,对12家试点房企有息负债规模设置了“三道红线”,其中包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得超过100%;现金短债比要大于1。

依据“三道红线”规定,如果三项指标均不达标,归为“红档”,有息负债规模不得提升;两项不达标,归为“橙档”,有息负债规模年增速不得超过5%;一项不达标,归属“黄档”,有息负债规模年增速不得超过10%;三项指标全部达标,归为“绿档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

“三道红线”监管新规的出台,对房企财务指标提出更为具体的要求,明确限制房企债务规模的无序增长。“控负债、降杠杆”成为众多房企聚焦的热点和发展的方向。

时隔半年有余,随着房企年报的集中发布,“三道红线”的效力开始显现。

截至2020年末,除了龙湖集团、合生创展、华润置地、中海地产、世茂股份、大悦城地产、SOHO中国、信达地产、华侨城A等仍保持“零踩线”以外,迪马股份、越秀地产、金辉集团、远洋集团、中国金茂、五矿地产、建发国际等房企通过“促回款、降负债”等措施的实施,也实现“降档”,跻身“绿档”房企行列。

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据贝壳研究院发布统计表明:截至3月31日,超62家房企发布年报,其中近五成房企“三道红线”实现降档,3家房企保持红档,12家房企保持绿档。被统计的房企中,未出现“升档”企业。

综上,贝壳研究院认为,“三道红线”融资新规效果逐渐显现,房企“降负”成为行业整体趋势,且成果显著。同时,房企包括融资、取地、分拆上市等重要经营环节,都将与企业踩线情况密切关联,预期房企整体负债情况将进一步好转。

管理红利时代 良好财务结构构筑更广发展空间

回溯2020年发展,在多家2019年被划为红档的房企忙于降负债、调结构之时,龙湖集团、招商蛇口、中海地产等始终保持在“绿档”的房企显得更为从容。

以龙湖集团为例:根据龙湖集团发布的年报显示,截至2020年末净负债率较上期进一步下降至46.5%,达到近5年来最低水平;现金短债比达到4.24倍,剔除预收款后,资产负债率为67%,依然稳居“三道红线”绿档。

截至2020年末,龙湖集团综合借贷总额为1673.7亿元,平均借贷成本降至4.39%,平均贷款年限增至6.59年,境外美元票据、国内公司债券的长年期、低票息屡屡刷新业内纪录。截至2020年末,龙湖集团现金及银行存款合计778.3亿元,同比增长28%。

扎实稳健的财务盘面,给龙湖的发展留下了足够的运营和拓展空间,且让其在销售、土地拓展、多元化开拓等方面均取得不错进展。

2020年龙湖实现全口径销售合约销售金额2706.1亿元,销售面积1616万平方米,分别同比增长11.6%和13.5%,目标完成率104%。截至报告期末,新增土储建筑面积2567万平方米,其中权益面积1847万平方米,权益占比72%左右。其中一二线城市获取的土地总建面达到88%。

在商业运营方面,尽管受到疫情黑天鹅影响,2020年龙湖全年仍然守时、保质地新开10座商场,商场销售额增长14%至305亿元,商业租金增长23%至58.2亿元。同时,在租赁住房、智慧服务等也取得新进展。

龙湖集团战略执行层面展现的韧性,亦是其他“绿档”头部企业的一个缩影。在行业整体忙于调整债务结构之时,这些企业在已率先调整好状态迎接行业新的挑战。

例如,中海地产便在不久前的业绩上表示,“未来5年,销售规模肯定会按年两位数增长;商业的收入、物业出租的租金,也应该会按照比较好的两位数增长。”而华润置地亦有着相类似的目标,预计“十四五”末期将在2020年基础上实现权益签约额和租金收入双翻番。

过往的积累,让绿档头部房企们在充满不确定的大背景下,看到更多确定性。与此同时,面对不断变化的市场环境,他们也在巩固更多锚定未来的能力。

如龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓所言,多年来,龙湖集团一直在强化能力杠杆、降低财务杠杆。“未来房地产的发展是很难再依靠高的财务杠杆去做,更多要靠未来的能力杠杆去做。”

围绕“空间即服务”战略,龙湖集团的宽业务围栏能力正在不断强化。今年年初,龙湖集团正式推出全新生活服务品牌“塘鹅”,将房屋租售、房屋装修增设为集团新的主航道业务,围绕居住需求的衍生,激发新的增长动能。

有业内人士表示,“三条红线”“两集中”等政策相继出台,标志着房地产行业正式进入管理时代,这是唯有能力者居之的行业新阶段,而达标、稳健的财务数据则是这个时代的入场券。

在这个土地红利、金融红利相继褪去的新时代里,“绿档”房企们的冲刺窗口期或已经来临。


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责任编辑:张丹

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