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李宇嘉:疫情下愈发魔幻的深圳楼市,调控终于来了

来源:房掌柜  整理 惠州房掌柜  2020-04-24 08:12:45
[摘要]未来,要把自己架在火上烤了。

  1st

  近期,业内都在传言,深圳会不会出台政策,打压楼市,具体的措施,还传的有鼻子有眼的(重磅的有:已婚才有购房资格,有二胎的才有购二套的资格)。

  但紧接着,官方表态来了,3月深圳二手房均价6.4万,住建局表示,房价涨幅不大。言下之意,楼市还未到收紧调控的必要。

  几乎在同一时间,国家统计局发布了70城房价数据。数据显示,深圳二手房价格环比上涨1.6%,居70城涨幅第一。但饶有意味的是,国家统计局也表态,“深圳二手房价格微幅上涨”。或许,这与大家的体验可能不一样。

  为何,会出现这样的现象?接下来就给大家做详细的解读。

  就在住建局表态二手房价格“涨幅不大”的前一天,也就是4月16日,深圳发布了楼市新的政策,总基调还是给行业纾困,缓解疫情的影响,增加商品住房供应。比如“降低预售门槛”、“延期缴纳土地出让价款”,“促进城市更新提速”。

  你看,不仅没有加码调控,还在扶持市场。

  2nd

  那么,深圳房价到底有没有“快速上涨”?

  住建局只是说,3月二手房价格6.4万,涨幅不大(没记错的话,这应该是官方首次公布二手房的成交均价),但没有公布同比上涨了多少?

  我们这里不要争论,其实大家心里都明白,去看看刚发布不久的70城二手房价格指数,就知道了。

  大家可能还记得,去年12月深圳部分业主暴力“控盘”后,当时官方有一个表态,5%是年初划定的二手房价涨幅目标。

  其实,经过去年“8.18”(深圳推进先行示范区建设)后的一波上涨,再经过这一波上涨,涨幅大与不大,高下立判。

  疑惑的是,为何稳坐钓鱼台?

  难道,不知道房价上涨吗?不知道加杠杆吗?不知道有炒作吗?都知道。

  但,一是确实没有办法;二是楼市调控的逻辑,真的变了。

  去年三季度的经济“失速”、“产业空心化”,四季度经济是怎么拉起来的,我们应该默默地复盘一下。

  一波刚平,一波又起,今年的疫情,对外向型的深圳,影响会很大。你说,这个时候,还能收紧吗?这不是依赖楼市与否的问题,而是权衡当下和未来的问题。

  再说了,“8.18”以后,深圳的地位变了。过去,深圳是特区,一门心思搞改革开放和制度创新,给全国提供经验就行了。现在,深圳是大湾区的核心,不仅自己要更强,还得带动周围的小兄弟们一起繁荣起来。能力越大、责任越大,但责任大了,能力就得强起来。

  但是,看看我们的钱袋子,2015-2017年是深圳近20年的高光时刻,金融、互联网、高科技蓬勃发展,其另一面就是财政充盈。但现在,这些轻而易得的红利,不再像过去那样唾手可得了。深圳未来的发展,一要补上过去的“欠账”,二要担当大湾区的龙头。

  钱从哪来?不管认不认可,地产真的是一个重要的渠道。就像当初建特区,深圳没钱,一筹莫展,霍英东说,“你们有土地。怎么会没有钱呢”?

  3rd

  所以,当下的中国,越是发达城市、中心城市,责任变得越来越大了,土地、地产也越来越重要。

  但是,你千万别认为,依赖土地和依赖地产,就是一件坏事情。

  没有土地财政,可能没有很多问题(比如高房价),但同时,也就没有特区的今天。

  今天的深圳,房价那么高,但青年才俊还是源源不断地涌入,就是因为,它有国内最多和最好的就业机会,也有最美丽的城市环境,未来还会有最好的公共服务设施。

  如何利用好地产,绝不是要靠地产拉动经济,绝不是赤裸裸地刺激房价,更不是让老百姓拼命加杠杆。而是,地产能对接公共服务、对接实体经济、对接科技创新。

  1985年,深圳搞特区建设,借贷6.5亿贷款,每年须还息5000万。这个钱,差点儿把深圳逼疯,后来是靠卖地才还上。

  经济发展,有极强的路径依赖和路径锁定。过去的模式,已经决定了未来可选的政策变量。

  从去年开始,深圳卖地政策就变了,“双竞双限”下,配建好人才房、控制好人才房和普通住房价格,其他的价格,放开算啦。

  所以,去年深圳干脆不公布房价了,因为这个价格没有意义了。

  你看,近期深圳出让的地块,都是人才房地块。很快,前海要卖宅地了,仍旧是“双竞双限”,普通商品住房限价10.7万,开发商能自由定价的那30%,价格会更贵。

  估计,很多人才都想买限价的商品房。这背后,却是那自由定价的30%,给限价的房子买单。

  根据某研究院的数据,3月份光明区的房价,相比去年上涨45.4%,涨幅全市最高。

  大家炒什么呢?炒的就是,光明要打造“国家科学中心”,有可能会成为下一个南山“科技园”。

  但是,大家对比一下南山“科技园”对深圳的贡献,对国家的贡献(粤海街道独扛毛衣战大旗),目标实现了,房价上涨还是问题吗?美国硅谷的房价,比深圳高,没有硅谷,美国会怎么样呢?

  大家想一想,但凡科技创新强的城市,哪一个不是高房价?(这里绝不是为高房价唱赞歌,而是说,没有天上掉馅饼的好事情)。

  中国这艘巨轮,行驶到当下,各种红利都衰减了,被高增长掩盖的问题开始现象,比如中产扩围、社会保障等。每迈进一步,都是要有对价的,有成本的。

  所以,你愿意买光明6万元单价的房子,买的就是未来。其实,也就是给基础设施和公共服务设施做贡献。

  高层监管,对深圳一直以来是宽容的。想当初,对于深圳搞土地财政(土地公开出让,支持特区建设),监管上已是冒天下之大不韪了。

  现在,深圳搞先行示范区,城市“二次”升级,监管还是宽容的,就在这1997平方公里这个狭小的空间里折腾。

  难道,不知道很多钱在往楼市走吗?当然知道了,但在当下,如果一部分钱,不往楼市走,也不会往实体走。

  如果,50%的进入了楼市,50%能进入实体,已谢天谢地了。中小微们,很多现在手上都有房子,拿房子抵押,拿到银行的钱,就业也好,实体也好,才能抵抗住疫情的冲击,重整河山待后生。

  当然,这里要有个度,杠杆政策不能突破,不能大部分拿去炒楼!

  4th

  所以,当下深圳的楼市调控,能干什么?

  首选项,就是供给侧放量,应对需求。

  所以,4月16日深圳发布的《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》中,政策焦点是增加供应,特别是城市更新,它供应了深圳90%的房子。

  过去几年,很多企业外迁或转型,腾出来大量工业用地。未来,更新全面提速,释放用地空间。

  以供给缓冲需求,符合疫情当下的政策导向,既能稳定投资,还能激发消费需求,并借助地产的“强关联性”,促进上下游复工复产,打通任督二脉。既然需求充足,那就以更充足的供给,去应对需求。

  其实,除了深圳,大城市都在猛戳楼市的供给侧,上海也在大规模供地,近期一次性推出50宗地,北京也一样,一季度供地同比增长了60%。深圳隔壁的广州,更是如此。

  当下,疫情对经济的滞后冲击,开始全面体现,而未来,冲击还会有多大、持续多久,还不太确定。所以,当下的深圳,不太可能收紧楼市调控政策,将需求端打压下去。

  调控的另一个选项,就是打击投资炒作、作奸犯科者。

  对于资金违规进入楼市,对于违规加杠杆,对于过度炒作,开发商也好、中介也好、银行也好、自媒体也好,监管一定会来的。

  就在今天,深圳人民银行发布了房抵经营贷摸查的通知:

  从这个通知来看,我们有几个结论:

  一是,杠杆是此轮深圳房价上涨的罪魁祸首。别说深圳的购买力厉害,有钱人是有,但没那么多。想一想,即便按照官方6.4万元的均价计算,80平米的房子也要500多万,首付(加税费)最少也要200万。谁能一下子拿出200万现金?所以,动辄1000万的购买力,无非是拿银行的钱来玩儿。

  二是,有了房子抵押,银行一劳永逸,不关注贷款实际投向。所以,对于资金违规进入楼市,渠道是什么,规模有多大,深圳央行也不知道,要一家银行一家银行,一笔一笔贷款来摸查,这就是金融监管的现状。2015年股市配资如此,现在的楼市也如此。

  三是,只要把杠杆控制住了,深圳楼市立马稳定。问题是,涨上来的怎么办?要跌回去吗?深圳表态了,涨幅不大。未来,要把自己架在火上烤了。

  来源:房信网

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责任编辑:钟媛媛

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