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房企放缓拿地融资凛冬渐近 二三线城市频现土地流拍

来源:房掌柜采编中心   惠州房掌柜  2019-09-19 15:08:54
[摘要]据悉,银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,目前已进入各银行风险自查阶段

据悉,银保监会此前决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,目前已进入各银行风险自查阶段。

接近监管人士透露,针对现场检查出的违规现象,监管部门很快将披露处罚结果,处罚料从严、从重。

长三角、珠三角等地区银行负责人称,房企开发贷长期受名单制管控,预计接下来名单范围可能进一步缩小,或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。除了缩小名单外,不少银行业内人士预计,房企开发贷的定价也将快速提升。

土地流拍折射出的信号

9月以来,天津土地市场已经两度出现流拍。

9月12日天津出让的4宗地块中,有一宗商服用地流拍,其余三宗未流拍的土地,有两宗以底价成交;此前的9月4日,该市出让的土地中,位于生态城旅游区一宗地块遭流拍,而原计划于9月4日当天出让的4宗住宅用地,于9月2日暂停出让。

天津地块频现流拍,仅是二三线城市土地市场的一个缩影。武汉、南京、惠州等热点城市,近期均有土地遭流拍。

惠州9月12日出让一宗起始价4.89亿元、位于惠城区的商住用地,因无人应价而流拍;9月3日武汉出让的5宗地块中,有两宗地块流拍;南京8月29日的大型土地拍卖会上,位于江宁区一宗商业用地流拍。

对此,上海一家中型房企投资部经理认为,在房企投资热情高涨的时期,在热点城市较少出现流拍的现象。目前房企拿地积极性下降,反映出开发商对未来预期有所改变。

“在融资环境收紧形势下,房企会适当降低对发展速度的要求,将销售回款视为当期重要目标,而投资拿地的安排则会适当放缓。” 江苏一家房企市场营销部经理对记者表示。

引人关注的是,地块在即将公开出让前不久,突然暂停出让的现象也有所增加。

广东省江门市公共资源交易中心9月11日发布公告,原定于9月12日出让的两幅土地,因故暂停交易程序。而中山市公共资源交易中心9月9日先是宣布,分别暂缓原定于9月11日、9月12日出让的W10-19-0030和W10-19-0033地块的交易程序,但随后又做出更正, W10-19-0033地块将正常出让。

房企整体负债创五年新高

从房企负债变化情况来看,今年上半年房企整体负债水平,处于近五年以来的高位。

克而瑞监测数据显示,2019年上半年174家房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为91.37%,达到2015年以来的最高值;如果将永续债计入,174家房企的净负债率约97.73%。

对于房企净负债率水平上升的原因,杨科伟分析称,这与今年一季度楼市销售及房企融资出现“小阳春”有关。今年三、四月土地市场较火热,房企拿地较积极,不少房企抓紧时机展开一波融资,使得现金流出较多。

但5月以后,房地产融资环境发生变化。监管部门不仅收紧了房地产信托融资,对房企海外发债用途也做出进一步限制。

“在融资环境收紧的背景下,由于房企投资要有足够的自有资金支付,其在拿地环节的杠杆率有所降低,投资因而变得相对谨慎。”高院生认为,“房企拿地谨慎的另一个原因是,在融资与销售均面临一定压力下,有必要降低企业负债率以提高财务安全。确保现金流安全、强调销售回款,成为很多企业今年下半年业绩一项重要指标。”

就融资政策变化对房企投资的影响,有开发商向记者表示,一些通过“前置融资”拿地加杠杆的企业,受到的冲击尤为明显。

一家浙江房企投资部负责人告诉财联社记者,“前置融资”在地产投资圈被简称为“前融”。

他介绍,“其操作大致为,拍地前先缴纳一部分土地保证金,竞得土地后先支付首笔土地款,此后再分期或一次性付清余下土地款。而‘前融’一般在拍得土地后,房企通过信托进行过桥贷款用于支付部分土地款,后续再通过银行或信托以项目开发名义展开其它形式的贷款,当项目开发达到预售标准可预售后,房企通过销售获得回款,可以快速偿还银行贷款或其它形式的融资。”

“‘前融’主要发生在土地支付这一环节。银行要在房企支付土地款后,才发放开发贷,房企也因此才能获得后续开发中的重要资金。但土地款的支付,有些项目因土地成本较高,也是一笔不小的支出。严格来说,土地款应由房企自有资金支付,但房企为加大投资力度及充分利用市场资金,往往想借用资金来撬动更多项目。”该房企投资部负责人补充道。

据了解,此前房企也曾通过资管计划来进行前置融资,资管计划被严控后,则通过信托来支付土地款。有一段时期由于一些分支机构会这样操作,从而成为行业一种通行的做法。

“今年五月融资收紧的一个重要部分,就是收紧了用于支付土地款的‘前融’。银保监会深层穿透管理,使得这种处于一定灰色地带的操作受到严格监管,这对房企投资去杠杆的影响的确比较大。”上述房企投资部负责人说。

(文章整理自中国证券报、财联社)

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责任编辑:郑继涛

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