六连涨！8月惠州新房日销715套 创近两年新高

9月初，惠州还没有秋意，但楼市已经有点“金秋”的味道。

7月以来，惠州的邻居深圳、东莞陆续收紧购房政策，加码楼市调控。与之相对的是不断释放政策红利的惠州。9月2日，交通运输部发布《关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》，提出推进深惠城际等都市圈城际铁路项目建设，明确提到“深圳14号线东延至惠州”。

购房客来了！数据显示，8月惠州新房住宅网签成交22177套，环比增长34.69%，同比增长98.45%，单月网签量创两年内新高。其中，8月17―23日一周商品房成交量5203套，为连续第四周成交量超过5000套。

六连涨 八月日均成交715套

7月上旬，也就是深莞限购令发布前，惠州小三房户型均价不过每平方米1万元。上半年受疫情影响，有意向买房的人比往年少了3成。数据显示，今年上半年，惠州全市共成交53328套（网签数据），平均每天成交约293套。

△图源：合纵联行

从月度走势看，全市供应起伏较大，网签则自3月份以来呈现持续上涨趋势，成交均价亦一路攀升。7月中下旬，深圳和东莞前后加码限购政策。原本意向在深莞购房的人们“丢了房票”，转向相邻的惠州。

大环境也在释放回暖信号。8月，LPR一年期连续四个月保持在3.85%，全国重点城市首套及二套主流房贷利率保持“八连降”。进入下半年，复工复产进入稳定阶段，经济复苏，房价渐趋稳定，刚需购房者增多。

据惠州房地产媒体惠民之家信息，8月惠州新建商品住宅网签量突破2万套，成交面积为233.35万平方米，环比增长33.83%，同比大幅增长102.31%，按日平均计算，每天成交715套，比今年上半年的日均293套增长了一倍不止。其中，大亚湾区网签套数环比上涨14%，同比上涨141%。至此，惠州楼市成交量实现了自3月以来的6连涨，更刷新近两年来的月成交纪录。

△图源：惠民之家

惠州临深临莞的两大国家级开发区—大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区是近期房价升温的重点。8月以来，仲恺新区单月供应超1500套新房，大亚湾区的网签套数和面积高居各县区之首。

△图源：合纵联行

深莞收紧限购政策后，惠州平均房价略有上升。惠州市政府官网8月31日公布的《2020年1—7月惠州经济运行情况》显示，全市商品房销售面积794万平方米，同比仅下降6%。商品房销售额906.93亿元，微降0.3%。在受疫情影响的情况下，销售成绩还能和去年同期近乎持平，说明惠州市场热度极高。

△2020年1—7月惠州经济运行情况

按此计算，1—7月商品房销售均价11422.3元/平方米，与去年同期11200元/平方米的价格水平持平。

限购、价差500万 深莞客主动上门

大亚湾区和仲恺新区是这次惠州房价飙升的“主力”，也是不少深莞客看好的高性价比置业区域。

部分在深圳有购房计划的人群，在“深八条”的影响下将目光转移到大亚湾区。尤其是在深圳有稳定工作的白领阶层，大亚湾不仅是临深区域，与深圳通勤的交通方式也极为便捷、多样化，性价比也更高。毕竟从房价来看，惠州仍是洼地，深圳房价已是惠州的4倍之高，东莞亦超过了2倍，惠州8月的最新成交均价仅13028元/平，均价最高的大亚湾也不过15000元/平左右。

△示意图

类似需求的深圳客不少，看重居住环境的二孩家庭和投资者纷至沓来。乐有家数据统计，上半年惠州购房者城市占比中，深圳占62%，惠州占30%，东莞占6%。

临深临莞的大亚湾、仲恺区域交易量均出现上涨。中原地产数据显示，大亚湾成交套数为5883套，环比上涨36.05%，同比上涨153.91%；仲恺成交套数为3828套，环比上涨21.41%，同比上涨277.89%。

△图源：中原地产

大多在惠州购房的深圳客都有明确要求，例如‘3+1’户型，客厅面积要大，配套公立小学，小区环境好等，若要符合上述条件满足刚需，一套小三房户型成交价是200万―300万元，相较深圳市中心一套小三房户型，价差最少500万元。这不是惠州本地购房者的刚性需求，本地省重点中小学数量不算多，所以本地客更看重优质的居住环境。

惠州与珠三角最发达的三个城市：广州、东莞、深圳同时接壤，正迎着粤港澳大湾区与深莞惠经济一体化等多重利好蓬勃发展，可谓是天时、地利、人和俱全，未来的发展空间可想而知。如今，惠州房地产市场逐渐得到关注，从前无人问津的形势不同，大多深莞客主动上门，表达了对惠州的兴趣。

市场对惠州充满期待

3月底，国家统计局惠州调查队走访惠城、惠阳、仲恺等片区部分楼盘，对现场购房者随机开展问卷调研。结果显示，惠州购房主力人群为40岁以下中青年群体，其中30―40岁人群占比达50.0%；购房性质以首套和二套为主，42.1%购房者为首次置业。

△惠城区实景图

通过对受访购房者的年龄结构和购房性质交叉对比，大部分首次置业者年龄在30岁以下，30―40岁人群更多是卖一买一或购买第二套的改善型购房者。“这显示，惠州房地产市场的购买人群是按需购房，投机性行为相对较少，市场环境相对健康。”惠州调查队相关负责人说。

近年，市场对惠州发展前景充满期待。随着大湾区推进，惠州加强与深莞联动，以扎实的产业基础、较低的生活成本、良好的生态环境等优势吸引深圳等地的企业和人才入驻。2019年，惠州常住人口达到488万人。

△粤港澳大湾区示意图

今年上半年，惠州全市固定资产投资1078.62亿元，增长10.4%。其中，高技术产业投资增长36.7%，电子及通信设备制造业增长37.7%，先进制造业投资增长18.2%。

△惠州湾产业新城北城（中心区）区位图

深莞惠一小时生活圈也在规划中。时速350公里的赣深高铁目前正在加快建设，将连接深圳、东莞、惠州、河源等地，计划2021年建成。

△图源：南方+

惠州连接深圳的深惠城际和深大城际将在2022年前启动建设；深圳14号线东延至惠州也有了明确消息。未来，深莞惠一小时生活圈将从这一张交通网中受益，惠州临深临莞片区的人群有望向惠州内部扩散。