2020年惠州楼市：房价存在上涨可能 但不会剧烈上扬

　　11月27日，中国社会科学院财经战略研究院发布11月份的《中国住房市场发展月度分析报告》预测，对深圳、东莞、珠海、惠州等八个城市提出房价参考性预警预报，认为上述城市2020年房价将有一般性上涨的可能。业界观察人士指出，惠州2020年房价确实存在上涨可能，应该不会有太剧烈的上扬，10%左右的稳健上扬是可能的，理由是执行三年的备案价在逐步放开，部分城市豪宅项目开始入市，此前受备案价压制隐藏的部分价格将被释放，拉升了市场的预期。

　　现状：

　　上月四区三县住宅网签套数和面积再创年内新高

　　惠民之家的数据显示，11月惠州四区三县住宅网签15518套、164.99万平方米，较10月环比上涨11%，再创年内新高。创造新高的不仅仅是销售套数和面积，还有销售价格。相较于10月份全市10802元/平方米的价格，11月再度上扬4%，报收11248元/平方米。

　　记者了解到，重点片区如惠城区、仲恺区、大亚湾区的11月份的成交价相较于10月都有4%-5%的上涨，其中惠城区11月份成交均价11707元/平方米，相较于10月份的11241元/平方米上涨466元/平方米，涨幅5%。

　　世联行粤东区域副总经理胡光宇解释，12月份随着几个标杆性产品，高备案价项目入市，惠城区的成交均价可能进一步被拉升，“城区均价突破12000元/平方米是时间问题，可能在12月份就会破。”

　　2016年开始执行的一刀切的限价政策于10月中旬到期，取而代之的是执行精准调控，10月之后城区的备案价开始上扬。最引人注目的是，11月惠州数个备案价较高的项目入市发售，这也被业界解读为惠州备案价进一步放开的风向。

　　11月28日，位于惠州博罗县罗阳镇的名巨伴山项目，2、3、4、5栋预售证获批，预售388套房源，其中2号楼92套，3号楼129套，4号楼87套，5号楼80套，平均备案价15970.77元/平方米，除去一套B1层268.14平方米房源备案价17500元/平方米外，其他高层最高备案价16699元/平方米。10月份，博罗的成交均价仅为8219元/平方米。

　　江北的嘉和盛世11月加推12栋、16栋，12栋高层备案价最高15993元/平方米，最低14528元/平方米，备案均价15457元/平方米，相对首批推出的15栋上调了2399元/平方米左右。而中洲天御在10月份之前的备案均价为11650元/平方米，近期的发售均价则是13000元/平方米。

　　业界：

　　惠州市场预期较好，上扬是趋势

　　社科院财经战略研究院27日发布11月《中国住房市场发展月度分析报告》预测，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。少数城市仍存在较快上涨或下跌的可能。根据监测模型及专家评价，《报告》对深圳等8个城市房价上涨。其中，房价可能一般性上涨的预警城市有：深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波。

　　上述预测在中介圈引发热议，部分中介在朋友圈配文指出，社科院说惠州房价又要上涨了。而从近期惠州市场的表现来看，2020年惠州房价上涨的可能性比较大，部分受访的业界观察人士表示，2020年惠州市场的预期较好，上扬是必然趋势。

　　胡光宇解释，惠州限价政策一刀切的改变，让市场和开发商有了更多的发言权，从楼市本身来看惠州限价政策放开，虽然不能带来价格的普涨，但是此前因为备案价的因素，隐藏了一些价格可能会被释放出来，另外价格体系发生结构性变化，不再是一刀切、大锅饭，整体2020年还是有上涨的可能性，“优质优价，精准调控的执行价格政策，一些标杆项目的价格会被拉升，备案价格的结构性变化，造成了区域之间、热点板块和一般板块之间的分化，会有涨有跌，有些上涨是普遍性的，而有一些则是靠头部平均上扬。”

　　德威营销中心总经理刘友在受访时表示，社科院的判断可能是来自于惠州备案价的放开，明年的上扬是必然趋势，惠州市场被限价压制了3年之久，土地成本都在上涨，建材价格上扬、人力成本上涨，“最近出让的马安中心区的所有地块，要求配建市政道路、管网也让开发成本提升，在没有大的政策改变下，2020年业主要接受备案价政策调整，带给市场上涨的心理预期。”

　　趋势分析

　　预计2020年　楼市稳中有升　价格小幅上扬

　　胡光宇表示，尚不清楚社科院的预警模型是如何计算的，但是备案价政策的变化，让2020年惠州部分区域有了上扬的可能，“预计会有10%左右的价格上扬，整体不会有太大的波动。”

　　中洲控股惠州副总经理曾焕中解释，2019年很多惠州类似的三四线城市房地产的基本面非常差，但惠州市场一直处于平稳上扬态势，这和惠州的城市基本面相关。现在金山新城建设启动，广汕高铁和赣深高铁都在接近通车，惠州市政府也表态，全力对接深圳示范区的利好，这些都保证了惠州楼市基本面会在2020年上扬，“预计临深片区依然保持强劲的势头，城区核心地段、核心片区的项目会有明显的价格上扬趋势，惠东滨海和龙门休闲度假类产品，预计依然去化压力大。”

　　南都记者查询来自世联行、惠民之家统计数据显示，11月惠州成交均价11246元/平方米，而在2018年11月惠州的成交均价为10718元/平方米，上涨528元/平方米，上涨比例为5%，而惠城区2019年11月的均价11709元/平方米元，相较于2018年11191元/平方米的均价也有5%的上扬，仲恺2019年11月份的均价9454元/平方米元，相较于2018年的8705元/平方米，有9%的上涨。而惠阳、惠东、博罗2019年11月的成交均价，相较于2018年11月也分别有5%、7%、6%的涨幅。

　　一位要求匿名的业界观察人士指出，要相信深圳市场的强劲外溢需求，从近期深圳“飞地”深汕合作区15000元每平方米的房价被哄抢来看，惠州临深板块在2020年依然会有强劲的发展势能，城区金山新城高规格的建设和打造，也给了市场稳健上升的可能，“备案价去一刀切的调整，也给了开发商高投入、打造品质，追求高溢价产品的动力，预计10%的价格上扬不存在障碍。”

　　（来源：南都）