当前位置:惠州房地产网  > 楼市聚焦 > 国内楼市

第5届中城联盟论坛 林中的增长的“底牌”

惠州房地产网-房掌柜 2019-12-03 08:10:41来源:中城联盟论坛 
[摘要]在发展中解决问题,“保持增长”才是硬道理

  嘉宾:旭辉集团董事长 林中

  演讲主题:《增长的“底牌”》

  在第5届中城联盟论坛,面对后千亿时代,面对不确定的未来,旭辉董事长林中带来房企增长的底层逻辑分享——《增长的底牌》。

  1,这个行业能不能再增长,企业能不能再增长,不用1年、10年,如果用一个50年、100年来看,中国房地产是这300年以来最好的时期。

  2,这个行业即使天花板了,规模量也是巨大的。房地产即使未来每年萎缩5%的话,10万亿还可以保持10多年。

  3,7年前旭辉到香港去上市,两个月到三个月时间内,我拜访100多家投资者,见过无数个证券分析师,也拜访了很多优秀的企业和前辈,向他们请教——什么叫优秀的企业?

  关于高价值的企业,他们讲了很多,但总结下来有四点。

  首先,他要有增长,企业和所有生物一样,它要不断的生长,他才会有巨大的生命力,要去突破去生产。

  其次,它光生长还不够,还要可持续,你不能生长两年后明年就不生长了。

  第三,不能今天涨了50%,明年涨到10%,后边又涨30%,必须稳定的持续增长。

  第四,他们认为增长模式要有价值,即有经营的质量、财务质量、产品质量的增长。

  所以一个优秀的企业,一个未来高价值企业,一定要去实现一个持续的、稳定的、有质量的增长。

  3,如何去做到有质量的增长?主办方要求总结为几张底牌,所以我想来想去,你可能就三张牌。

  第1张牌  首先要做到均衡增长策略

  均衡的增长空间,我们经常用的是一个铁三角,增长率、负债率、利润率,三者如何保持一个可能40~50的增长率?同时你控制住你的负债率不超过70,而且同时你还要保持你的盈利能力,比如说你有12%的利润率,这就是财务铁三角的平衡。

  均衡的增长是很难的。

  难在哪里呢?

  用一句通俗的话就是——既要……又要……还要……。

  有个朋友,企业董事会给他下了一个经营的指标,超过1000个亿,我说没了吗?就这个吗?我说这个很容易做到。比如老板你多借我几百个亿,去大幅度买地,我负债率我不管的,我随着市场去卖,不管他挣钱亏钱,我不管定位,我说如果这就这一个千亿规模指标,其实并不太难。

  真的高难度的是均衡。

  即有时候旭辉下年度任务时候,董事长要求太不合理。因为做到确实很困难,因为很多既要又要,是带着太多镣铐去跳舞,但是往往你持续持之以恒去去努力做到的时候,你才能成为一个优秀的企业,你才能成为一个有质量增长的企业。

  我们既要规模,又要品质,还要利润,我们既要快,我们要稳,还要做的好。

  所以这就是一个优秀企业增长的一种策略,就是均衡的政策。

  第2张牌 在不同阶段选择不同的增长模式

  到底是做大还是强?

  经管学院老师都在讲,企业要先做强再做大,走到哪都是合理的。

  但是我们经常在做,什么时候什么行业、什么阶段的企业可以先做大再做强,我们经常反思这个理念的例外条件是什么?

  以房地产为例,回头来看看地产这个行业,过去20年的高速发展期,所以我们现在正在进入了平稳发展期,未来这个行业20年以后一定会进入成熟发展期。

  高速发展期的特征是什么?是一个上升周期,无论是房子、无论是价格,无论是交易量,都可能规模上涨了10倍,房价上涨了6倍,所以那个时候你们未来可能你很难进到这样一个20年持续涨价的市场。这个阶段,你的模式选择最好是“先做大”这个路线。

  因为市场发展的速度,应该让你很多做不到很精细,市场让你犯错误的空间还很大。但反过来,如果你的那个机会错过了,以后就不会再拥有。

  但是到20年以后,行业进入另一个发展期,即横盘下行阶段,这个时候你要既做大又做强。

  所以,综合来看,不同的行业、不同的阶段以及企业处在不同的生命周期,我们要去选择一个合适我们不同阶段的增长模式。

  未来这个行业到底有什么变化?

  其一、从行业来看,房地产已经过了从过去的外延式的增长,已经转向到内涵式的增长。

  未来的增长更多靠的是我们经营效率的提高,更多靠的是成本的投入,而不是靠过去更多的这种冒险,更多的加杠杆。

  其二、企业一定会从过去高速的粗放型增长,要转向这种高质量的增长。

  早期粗放,是因为这个行业有太多的空间,未来艰难时代,如果不能做好高质量的增长,精细化的增长,我们就不会很困难。

  我们要去适应过去很容易挣钱,到未来很容易亏钱的时代。

  过去能快速扩大规模,到未来规模增长速度逐步的变慢的时代。

  其三,未来几年房地产行业都会处在去杠杆降负债的阶段。

  所以这个行业的调整也在于去杠杆作为一个标准。在中国经济资金流向当中都在整体控制流向房地产业,房地产不能占用太多的金融,所以房企必须进入去杠杆、降负债的阶段。

  第3张牌  用一个平稳增长策略来获得一个高质量增长

  未来房企要采取“低财务杠杆,中合作杠杆,高经营杠杆,高投资杠杆”的策略。

  第一、 未来资金收紧后更多要用自有资金去发展,要降低财务杠杆。

  第二、 适度的合作杠杆,太大也不好,太小也不行,

  第三、 应该保持高的经营效率,经营效益是每个房企都应该追求。通过自己经营效率的提高,经营质量的提高,来获取一个更高的经营杠杆。

  第四、 高投资杠杆,降低地价在售价中的比重,提高货地比,让投资更有效益和空间。

  如何去做一个高的经营杠杆高的经营,第1个就是高度经营质量。

  如何提升高经营质量?

  旭辉内部用用5个方面来衡量高经营质量。

  第一个有回款的销售,回款率超过了90%,如果没超过90,销售的质量是有问题的,经营的质量就是有问题。

  第二有现金流的利润,而不是只有会计的有会计利润都是一堆存货,那是没有质量的。

  第三有盈利的增长,而不只是有规模的增长。

  第是个有品质的产品,产品做的好不好?开发商越来越注重品质。

  第5个有口碑的品牌。

  如果把5个方面做好,说明什么?就说明我们整个的经营质量是做的比较好,是做的比较好。

  如何提升经营效率?怎么做

  增长=投入*产出效率。

  我们的增长来自哪里?来自投入和产出效益的乘积。所以我们要使我们企业有增长,我们第1个来自于在负债率控制下面,我们如何能提高投入?第2个再投入一定的情况下如何能提高产出效率?

  其一、如何增加“投入”?

  房企未来如何去增加投入,在负债率控制下面增加投入,而不是靠借债。怎么做?

  首先是增加股本。

  其次是减少营运资本占用,过去房企运营资本的确占用太大。

  其三,增加经营性自由现金流

  其四、加快资金周转

  其五、减少库存,少闲置。

  地产上涨的时候库存不会有问题的,在未来房价平稳增长甚至不涨的时候,库存就是有问题的。库存就像服装行业,最大的问题是不能有库存。未来地产可能与服装行业一样。

  未来囤地,可能不是一个好的模式,而是一个很大的包袱。

  未来是否有零库存,是评价房企效率高低的一个指标。

  其二、如何提高投入产出效率?

  怎么做了?核心策略有“提升重资产增长率,提升货地比,去化率,回款率,ROE,产供率”。

  比如提升货地比,即你投100亿的地,你能产生多少的销售,你是产生200亿300亿400亿,这个很关键。

  比如你的一个运营指标即“产供率”,即买完地之后能够生产供应出来的比率如何?即你未来第2年、第3年能生产、能供应的比例有多少。

  比如你你的去化率,你的回款率,这些都在衡量里。

  小结

  整体而言,均衡增长,高质量增长,平衡增长都是术,其实支撑任何一个企业的增长的背后,核心还是他的道,即大爱利他,长期主义,大道当然。这也是旭辉所坚持的。

  房地产这个行业,目前的确面临一些短期的困难,但是长期还比较好,房企需要

  在发展中去解决问题

  但是保持增长才是硬道理

  我相信优秀的企业一定会持续长大,他们——会在第一增长曲线接近失速的时候,就提前布局第二曲线。

  (来源:中城联盟论坛)

分享到:
责任编辑:刘玉竹

【转载声明】 转载房掌柜网站原创文字内容和图片的,我们倡导大家共同尊重知识成果,请注明“房掌柜”出处和作者

【免责声明】 为传递行业新闻信息之目的,部分内容可能涉及转载或摘录于网络,如涉及版权事宜,请立即联系我方网站平台作协商处理,邮箱103602425@qq.com,经我方核实后将会第一时间作删除处理。如果有关方未经与我方协商程序,提出恶意诉讼,我方概不承担因此产生的一切法律责任。

新闻排行

新闻推荐

  1. 1最高17869元/㎡!金山湖保利天汇248套房源成功备案
  2. 2惠州南站新公交站将设公厕
  3. 3低收入困难家庭可申请租房货币补贴
  4. 4既有CBD也有生活区 仲恺大道沿线将大变脸
  5. 5深莞惠拟协同推进城际铁路项目,打造“轨道上的都市圈”
  6. 6惠城重点项目已完工6宗 这5所学校预计年底前完工
  7. 72020年个税抵扣开启 月入不足万元基本无需缴纳
  8. 8600套潼湖生态智慧区拟建安置房 拟于年底开工
  9. 9年末购房折扣集合!惠州24个楼盘打折促销 最低首付9万起
  10. 10又一城楼市松绑!江苏省张家港市商品房2年限售政策取消

楼盘推荐

视频推荐