买房攻略【三】又双叒叕来了，为你拨开房贷的层层迷雾！

上周末的一场台风过后

惠州的天气又炎热了起来

比天气更热的

还有前几天

央行发布的个人住房贷款利率新政的消息

但是

很多人直呼看不懂

房贷怎么计算？

什么时候开始还贷？

提前还贷好不好？

这不

购房小白攻略第三期又双叒叕来了

让掌柜君为你扫除迷雾

解开房贷的秘密！

　　（一）

　　设定条件：商业贷款、按揭30年、贷款总额100万、等额本息还款、首套房

　　1.当前现有基准利率为4.9%，在此情况下，经计算应月供5307.27元。

　　2.在当前现有基准利率上，上浮20%，实际执行年利率为：4.9*（1+20%）=5.88%，月供5918.57元。

　　3. 在当前现有基准利率上，上浮30%，实际执行年利率为：4.9*（1+30%）=6.37%，月供6235.43元。

　　依照以上步骤，当惠州二套房利率上浮25%时，应月供6076.11元。上浮35%时，应月供6396.5元。

　　（二）

　　有小伙伴可能会问

　　Q:明白月供如何计算后，房贷下来时，什么时候开始还款？

　　A:不管是商业贷款，个人住房贷款，消费贷款等初次还款都是在次月，在签订合同的时候明细里面有。若合同不在身边可以联系贷款银行的工作人员确定还款日期，保证良好的还款习惯。

　　（三）

　　那么

　　Q:提前还贷好不好？

　　A:1、看还款方式的选择

　　无论是商贷、公积金贷款还是公积金和商贷的组合贷款，还款方式无非就两种，即等额本息和等额本金。等额本金比等额本息更适合提前还款。这是什么原因呢？

　　等额本息是月供金额保持不变，但是前期还款中利息的占额大过本金，后期主要是还本金；等额本金则是前期本金占比多过利息，而且本金还的比例不会随着时间而变多变少，但是利息却是越来越少。

　　提前还款的目的就是为了减少利息的支出，等额本息模式在后期主要还的就是本金，利息在前期基本还清，所以购房者没必要提前还款了。

　　2、看工作性质

　　如果你是个体商业户，或者说做生意的，资金流动频繁，那么肯定需要比较充足的应急资金，所以账户里面一定会有存款或现金以应对不时之需，这个时候就不要提前还贷了，以免将钱还贷后遇到紧急情况无法进行资金周转。

　　3、衡量其他渠道的收益

　　如果还贷人有不错的收益渠道，可以为自己带来超过银行利率的效益，那么前不用急于还给银行。前提是这个收益渠道是稳定的、安全的。

　　按照目前数据来看，惠州市场首套房、二套房实际利率，均高于按新政计算得出的利率下限。"新规落地，还需要看9月20日公布的LPR，还有惠州各大银行的加点情况。但是惠州目前已经没有打折的贷款利率，因此整体而言，调整后的贷款利率应该变动不大，保持稳定是大概率事件。"惠州银行人士表示。

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老规矩

愿各位购房者都能买到心仪的房子