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深圳在发光发亮 临深城市却正水深火热?

来源:中原地产   惠州房掌柜  2019-08-23 10:47:49
[摘要]有人称惠州将迎新的增长极,貌似风光无限,然而实际上惠州楼市已是危机四伏。

  一份《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》再将深圳推上风口浪尖,莞惠因临深一起被点名,仅惠州来说,有人称3-5年内惠州将成投资热点,有人称惠州将迎新的增长极,貌似风光无限,然而实际上惠州楼市已是危机四伏,且不仅惠州,其余两个临深城市东莞、中山楼市亦在叫苦。

  7月惠州成交量超东莞中山之和

  以7月三市成交数据为例,惠州成交量远超东莞中山两地成交量之和,这样的成交量或与政策有莫大的关系,这三市中,仅惠州不限购,可无限吸纳深圳客以及其他外地客。

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  成交均价上东莞最高,中山其次,惠州最低。惠州的限价政策起了很大作用,16年10月出台以来,惠州房价快速上涨的态势被阻断,三年来,都处于一个非常稳定的状态,直至2019年6月底,惠州多个楼盘陆续上调备案价,将原有的限价政策撕开一道口子。但在庞大的市场潜在供应量面前,惠州房价或也难再次迈入大幅上涨通道。

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数据来源:中原地产

  惠州、东莞、中山后市走势均不乐观?

  2016年,临深三市势头迅猛,2019年,已全部呈现萎靡之状,三市成交量跌势明显,且对后市走势并不乐观。

  惠州中原地产预判接下来市场走势仍要持谨慎态度,潜在供应仍处洪峰;中山中原地产称走势仍是下滑,预计8月份网签量还是回落;东莞中原地产表示认购市场降温。购房投资预期降低,市场观望情绪增浓。

  惠州楼市压力大 楼盘两极分化明显

  具体到惠州楼市,2019年以来,市场已出现两极分化现象,多个楼盘上调备案价,但有更多楼盘推出特价房、低首付,大品牌也不例外,如恒大、龙光、新城、佳兆业、海伦堡等。且多个楼盘开盘当天去化率不足5成。

  从单个楼盘月度成交量也可获悉,楼盘间的差距愈加明显,卖得好的楼盘月均去化可超200套,也有不少楼盘月销量不足10套,单个楼盘月成交量超过50套即有希望上榜月度前十。

  有业内人士直言,开发商已经感受到去化压力,不得不采用优惠手法揽客,现在惠州至少有一半的楼盘有各种优惠活动。

  未来三年 惠州隐形库存至少在5000万平米以上

  压在开发商身上的不仅仅是现有的去化压力,还有未来的巨大的潜在供应量。

  惠州中原地产总经理钟志斌曾指出,惠州市场的特点,简单一个字就是“大”,一方面成交大,惠州是大湾区成交量最大的城市,另一方面是供应大,惠州也是大湾区潜在供应量最大的城市。仅2019年下半年,惠州的潜在供应量便达到了1500万平米。

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  中原地产的市场预测报告里提到,按照今年的土地出让数据、新开工数据、以及房企布局储备量来推算,未来三年,市场隐形库存至少在5000万平米以上,这样的体量可以满足约50万个家庭的购房需求,再加上市场的显性库存,对需求的承接力要求非常强。

  “需求已经面临见底的风险,新增的需求无法快速补充,尽管有城市群规划利好释放,客户版图在扩张,但市场仍未形成行之有效的引导外需的方式和方法,湾区规划更多只是停留在概念的层面,不利于需求的快速积蓄和大量释放,则形成一个成交的空洞期。”

  钟志斌预测,“惠州未来持续的、高量供应的压力将难以缓解。所以惠州楼市会相对起伏波动一些,相对敏感一些。”

  8月至今 惠州已有5宗地块流拍

  显然开发商们已经嗅到隐藏在巨额供应量下的危机,在拿地布点方面他们已有明显变化,相比以往有地必拿,现在的开发商已十分谨慎。

  8月至今,惠州已有5宗地块流拍,其中一宗位于金山新天地核心区域内惠南大道附近。

  “业界观察人士指出,流拍多为无人报名参与竞拍交易所致,惠州房地产市场的供求失衡,导致部分房企放慢拿地或者减速扩张。”这是南都在8月21日的报道。

  可以预测,在接下来的土拍中,如非优质地块,开发商们出手的几率或将大大减少。

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责任编辑:王思奇

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