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第一太平戴维斯朱兆荣:用“新”经营才能“赢”利未来中国零售市场

来源:房掌柜整理   惠州房掌柜  2019-08-22 08:23:14
[摘要]近年来,大型商业综合体已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军,而传统零售在商业地产的大环境中,生存开始变得艰难。

近年来,大型商业综合体已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军,而传统零售在商业地产的大环境中,生存开始变得艰难。当然,也有很多传统实体商业凭借体验式业态、数字化升级等一系列改变,重新找到了吸引客流的关键。

那么,商业地产目前处于怎样的市场环境,未来趋势如何?第一太平戴维斯华东区董事长及中国商铺部主管朱兆荣近日接受采访,深度剖析商业地产的新变局。

朱兆荣认为打造优质的商业体不可能一蹴而就,持之以恒走好以下三步极为重要。

Step 1

关注核心竞争力

位置 + 体量 + 业态

中国商业地产市场潜力巨大,发展步伐迅速,短短十几年间,诞生了一大批优秀的商业地标,但也有不少商业陷入窘境,两极分化愈发明显。

究其原因,朱兆荣表示,在过去几年,国内零售市场的变化特别明显,商业供应量非常大,从而导致传统商场的业态遭遇挑战,产生一系列在招商、经营方面的问题。

此外,两级分化现象也源于一些商业体自身的核心竞争力。

首先,一个优质的商场需要具备优越的地理位置,消费者对交通便捷、停车便捷的商场情有独钟。

另外,体量大的商业也有优势,大体量的商业可以引入更丰富的业态,满足各年龄层和家庭结构的全方位需求,自然更易受到消费者的青睐。

满足上述条件的商场从长远角度来看,经营上不会存在太大的压力,如果可以引进全新概念的零售品牌,做一些增加凝聚力的活动,比如一些互动体验类的电玩城、主题展、文化业态等,就会发展得越来越好。

反之,如果项目本身缺乏核心竞争力,在后续经营过程中又跟不上市场的快速变化,就会被直接淘汰。

Step 2

追赶潮流

用“新”经营

在电商和新型购物中心的强势冲击下,传统零售商业如果不能及时转型升级,难以迅速适应市场的需求和变化,就会走下坡路,零售商业必须在迭代中推陈出新。

朱兆荣认为,上海有许多年代久远、设施陈旧的购物中心,他们都亟待升级改造,来为商业地产市场注入新鲜血液。

升级改造过的商场在外立面和内装上有了很大的改善,很多零售商希望在铺面外或者外立面做一些陈列来展示他们货品的丰富程度和特色。于是,开发商会在动线设计上做适当的改动,来吸引主力租户,引导客流的增加,这些改变是必要的,也是商场改造的重要环节。

朱兆荣以南京东路步行街上的世茂广场为例,讲述了上海购物中心的变化。

上海世茂广场建于2006年,处于中外游客客流非常集中的位置——南京东路步行街端头,也是连接人民广场和南京东路步行街的地方。尽管地理位置优越,但也不可避免地面临业态老化等问题。因此,升级改造势在必行。

上海世茂广场

经过一年半的改造期,上海世茂广场以全新的面貌回归商业地产阵营,改造后的上海世茂广场,不论在建筑外形还是内在设计上都有了全新的布局,业态形式更丰富,腾讯数据统计显示,改造后的世茂广场品牌替换率高达90%,也引入了众多全球品牌旗舰店入驻。升级改造后,体验感加强,商场的人流量比以往更多。

零售商业的发展是根据消费者的选择来实时变化的,包括消费者的习惯和爱好,以及对于生活品质的追求。如果想要走在商业地产的前端,就必须要追得上消费者的潮流,这是传统商业体升级改造的关键因素。

除此之外,商业体运营者要有审时度势的眼光和寻求合作的主观能动性。一旦有新的品牌或者租户进入中国市场,运营者应当主动出击寻找新的零售商,而不是坐等别人来拜访。传统商业体的升级改造必须要引入不同的品牌和更多的新鲜业态。

Step 3

拥抱5G时代

线上线下有效融合

在传统商业体转型升级的过程中势必也会遇到许多困难,线上和线下的融合其实就是最大难点;当然,也会遇到不少机遇,5G数字时代的来临就是一大机遇。

朱兆荣相信,未来4-5年,线上线下融合的重要性会逐步凸显,其融合速度应当紧密配合消费者整体消费习惯的变化,融合速度快的商业体成功概率更高。

无论是线上的零售商还是线下的商家,对彼此的经营模式都不太熟悉,这也是线上线下难以融合的原因。随着近几年的发展,目前很多线上商家会邀请线下零售方面经验丰富的专家参与公司经营的策划。在朱兆荣看来,这是向好的趋势。

而对于机遇的把握,朱兆荣认为,5G时代的来临会促使整个商场的业态出现一些引领趋势的变化。

比如,5G时代会使大数据的取得速度更快,对于消费者的习惯、客流量、运营模式等一系列分析也将更加深入细致。不同性别、不同群体、不同年龄阶段的消费者需求不尽相同,如若是家庭类的消费者,就会选择儿童业态丰富的商场;如果是女性消费群体,则会热衷去零售品牌更丰富的商场。

对于购物中心而言,客流量是其最核心的考核指标,有效的客流量才能给商家带来效益。随着5G代的到来,购物中心告别原始的人工测算方式,通过大数据来掌握商场的客流分布,成为一种精准、高效的客流统计方式,可以全方位展示商场当下的人气值。

同时,5G技术也将催生出新的业态或者商品,譬如电竞商品的出现,即是针对年轻消费群体的创新业态。这比以往引入普通的超市、电影院、健身房更有吸引力。

另外,5G时代下,零售商能通过大数据进行更科学、客观的分析,更好地总结自身经营问题,从而更精准地调整运营和管理模式。

商业地产人需要改变思路

最后,朱兆荣对商业地产的市场环境做出了总结,也对商业地产经营者们提出了自己的希望。

商业地产近几年的发展、变化速度比以往二十几年都来得快,发展的步伐在未来五到十年还会再加速。

任何身处商业地产版图中的玩家都需要改变思路,不断推陈出新,挖掘新鲜业态,否则跟不上时代的脚步,就会很快被市场淘汰。

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责任编辑:刘玉竹

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