遇冷 8月惠州土地市场两宗流拍 三宗中止交易

　　8月份惠州土地交易市场，并没有出现业界和坊间预期的火爆。截至8月20日，惠州累计有两宗地无人竞价流拍，分别为金山新天地核心区域内一宗位于惠南大道附近的2.9万平方米的地块和龙门永汉镇一宗0.8万平方米的地块。

　　与此同时，8月13日，惠州市公共资源交易中心龙门分中心发出公告，位于龙门县城的三宗地块竞拍终止，累计占地约17万平方米。

　　业界观察人士指出，流拍多为无人报名参与竞拍交易所致，惠州房地产市场的供求失衡，变相导致部分房企放慢拿地或者减速扩张。

　　金山金天地地块流拍

　　8月15日，惠州金山新天地规划落地后，第二宗地块出让。编号为B-10-01-02位于惠城区三栋坝山口村地块公开竞拍，但令人意外的是，这宗地块最终因为无人竞价而宣布流拍。

　　该地块占地面积为2.9万平方米，规划建筑总面积5.82万平方米，起拍价格2.62亿元。南都记者测算，其起拍楼面价达到4499.2元/平方米，地面价达到8998元/平方米。

　　惠州土地交易中心的信息显示，该地块的挂牌时间起始于8月1日上午9点，截止于8月15日上午10点，最终流拍。世联行粤东区域公司副总经理胡光宇分析，这种情况应该是无人报名所致，即没有人竞价。

　　胡光宇分析，流拍也可能和地块的属性相关。交易公告显示，地块的属性为商服，使用年限为商用40年，容积率不大于2.0。交易公告披露，该地块处于惠南大道旁，处于金山新天地规划区重要节点、重要城市景观地带，后续建设应通过对交叉口四周的建筑空间围合，塑造展示城镇商业的景观节点。地块建筑在城市设计要求、建筑设计要求、环境设计与建设要求上都要求严苛，其中，单体建筑设计方案须做多方案对比(须≥3个方案)。

　　一位曾关注过该地块的品牌开发商的土拓总监表示，该地块位置虽然不错，位于惠南大道附近，土地也较为平整，但只有40年的商服地块指标操作难度短期内相当大，“住宅能卖。商业即便是做成公寓，若附近没配套，不值得冒险，而且设计要求严苛，加大了地块的开发难度。”

　　龙门县城三宗地终止交易

　　金山新天地的地块并不是8月份唯一流拍的地块。8月9日，位于龙门永汉镇马星村学田村小组、编号为LM2019-29的地块挂牌出让，占地面积7983.02平方米，规划建筑总面积11974.53平方米，起拍价3686万元，楼面价为3078元/平方米，但最终遭遇流拍。这也是该地块在今年3月27日、6月28日之后的第三次流拍。

　　“十几亩的地，很多小开发商都会考虑，流拍我也觉得很奇怪。”永汉某温泉项目的操盘手受访时表示，未来两年永汉有8000-10000套公寓推出，新进的企业都感觉市场饱和了。目前，永汉的温泉度假产品比前一年同期降价超过4成。

　　截至8月20日，龙门仅2宗地块顺利出让，但是在8月初，南都记者的统计数据中，8月份惠州全市累计推售地块21宗，其中龙门有13宗地块入市推售。

　　8月龙门土拍出现严重“缩水”情况，先是流拍再到终止。8月13日，地块编号LM2019-32、LM2019-33、LM2019-34在惠州市公共资源交易中心龙门分中心发布终止挂牌出让公告，但公告没有给出终止挂牌的任何说法，但在惠州公共资源交易中心龙门分中心的系统上，显示的三宗地块的状态为流拍状态，交易信息中显示已终止。

　　终止交易的三宗地块位于龙门县龙城街道体育西路旁。其中LM2019-32、LM2019-34为纯住宅用地，LM2019-33为商服用地。据公告显示，地块LM2019-32、LM2019-34为纯住宅地块，其中地块LM2019-32土地总面积为6.66万平方米，建筑总面积为19.9万平方米，起拍楼面价为1510元/平方米，地块要求竞得人在宗地上必须建设不少于18000平方米建筑面积的酒店。

　　LM2019-34土地总面积为6.79万平方米，建筑总面积为20.39万平方米。地块要求竞得人在宗地上必须建设不少于18000平方米建筑面积的写字楼。

　　地块LM2019-33是商服地块，占地面积为3.64万平方米，建筑总面积为5.46万平方米，起拍楼面价为1510元/平方米，容积率不大于1.5。竞得人在必须建设不少于5万平方米建筑面积的商业综合体，且自开业起必须由竞得人自持不少于5年。

　　龙门一品牌项目的开发商营销负责人表示，这三宗地位置很好，但是建设酒店、写字楼和5万平方米综合体，对开发商是比较大的压力，“龙门县城人口不多而且购买力有限，短时间没有大利好，开发商的账没法算过来。估计接下来，相关部门会修改这些指标，提高住宅的比例，减少商业比重，再度出让。”

　　分析市场短期内供求失衡或致房企放慢扩张速度

　　截至8月20日，惠州8月已经有5宗地流拍，创单月土地流拍之最。上一次惠州单月流拍记录还是2015年的马安和梅湖地块三宗流拍。

　　这从背后折射出品牌房企在惠州的拿地速度放缓以及扩张速度放慢的事实。以新力和碧桂园这两个近3年在惠州市场拿地最积极的房企为例，南都记者统计，截至8月，新力今年没有通过摘牌挂拿地，在二级土地市场上的脚步也极为谨慎。碧桂园方面，与去年上半年斩获20宗地块的战绩相比，今年至今仅在惠东拿下两块地、在惠南科技园拿下一宗地。

　　粤东世联行副总经理胡光宇分析，惠州8月份的土地交易遇冷，从宏观面上来看，可能是下半年惠州市场的供求比例失衡严重，部分房企手上的存货较多，短时间还有批量供应，对下半年的市场信心不足，放慢扩张的脚步。

　　微观面上来看，近期流拍的土地地块不是太好。龙门县城如此苛刻的商服指标，是现阶段无法承受的。酒店、写字楼、商业如何消化、运营是大问题。三栋地块虽然处于金山新天地规划区域之内，毗邻惠南大道，但周围配套奇缺，短时间不具备商业条件。

　　胡光宇分析，这也从侧面反映出，房企拿地更趋理性化。

　　（来源：南方都市报 蒋奇政）