合纵联行：7月去化压力增加 房企策略调整

　　宏观方面：固定资产投资增速提升，房地产开发投资同比增长18.8%；开发商拒绝公积金贷款或被"锁盘"； 买房发现土地年限缩水，惠州推商住用地补足年限政策；开发商取得预售许可证前先全额缴存维修资金；惠州出台高级人才公积金贷款政策，个人最高可贷100万。

　　数据方面：惠城区网签住宅2232套，网签面积约25.7㎡；仲恺区网签住宅1542套，网签面积约15.9万㎡；大亚湾区网签3008套，网签面积约29.1万㎡；惠阳区网签住宅1601套，网签面积约162.万㎡；博罗县网签1902套，网签面积约22.1万㎡；惠东县网签1211套，网签面积约11.2万㎡；龙门县网签258套，网签面积约2.7万㎡。

　　市场方面：7月为市场传统淡季，从月度走势看，本月惠州楼市供需均有所下滑，但环比下跌幅度不大，成交量价近几个月来基本保持平稳。7月市场供应的稳定、部分房企推出优惠折扣吸引客户到访，也刺激了购房需求的释放。随着进入同样为淡季的8月，面临市场下行压力，预计更多房企将调整优惠举措吸客户入市。

　　惠州房地产市场7月概况

　　土地市场概括

　　>>7月惠州市经营性土地挂牌共22宗，环比上涨267%，同比上涨214%；挂牌总面积约51.3万㎡，环比上涨296%，同比上涨170%；挂牌金额约42.8亿元，环比上涨386%，同比上涨21%。

　　>>7月惠州市经营性土地成交总面积约13.2万㎡，环比下跌40%，同比上涨200%；成交金额约10亿元，环比下跌57%，同比上涨335%。

　　惠州市场概括

　　>>7月惠州供应套数12290套，网签面积130万㎡，供应面积环比下跌11%，同比下跌13%。

　　>>7月惠城区网签住宅2232套，网签面积约25.7㎡；仲恺区网签住宅1542套，网签面积约15.9万㎡；大亚湾区网签3008套，网签面积约29.1万㎡；惠阳区网签住宅1601套，网签面积约162.万㎡；博罗县网签1902套，网签面积约22.1万㎡；惠东县网签1211套，网签面积约11.2万㎡；龙门县网签258套，网签面积约2.7万㎡。

　　>>截止2019年7月31日，惠州市住宅存量124803套，存量面积1365万㎡，环比上涨1%，博罗县、大亚湾区和惠阳区的存量面积位居前三。

　　土地供求情况

　　2019年7月，惠州市经营性土地成交总面积约13.2万㎡；成交金额约10亿元。 从数据来看，7月份土地成交面积及金额均有明显下滑，其中成交面积为今年以来的次低，但值得一提的是，7月出让的地块均顺利成交，未出现流拍现象，从成交县区来看，除大亚湾、惠东外，其余县区均有地块成交。

　　土地出让情况

　　7月惠州市经营性土地成交总面积约13.2万㎡，环比下跌40%，同比上涨200%；成交金额约10亿元，环比下跌57%，同比上涨335%。

　　惠州市各县区住宅市场交易情况

　　2019年7月，惠州市供应住宅12290套/约130万㎡，网签住宅11754套/约122.9万㎡。从市场表现来看，7月全市住宅供需均有所下滑，其中成交量与去年同期相比下跌幅度较大，市场热度出现一定的下降。

　　从各县区表现来看，大亚湾区网签3008套/约29.1万㎡排行全市第一；惠城区网签2232套/约25.7万㎡排行第二；博罗县以1902套/约22.1万㎡的网签量紧随其后。

　　惠州市各县区住宅存量情况

　　截止2019年7月31日，惠州市住宅存量124803套，存量面积1365万㎡，环比上涨1%，全市各县区中仅大亚湾存量下跌。可以看到，博罗县、大亚湾区和惠阳区的存量面积位居前三；博罗县存量面积以262.2万㎡居首，占整体存量的19%。

　　惠城区一手住宅供应成交情况

　　2019年7月份，惠城区供应住宅1939套，供应面积约23.4万㎡，；网签住宅2232套，网签面积约25.7万㎡。网签均价11127元/㎡。

　　7月虽为传统淡季，但从惠城楼市供需表现来看，市场月度走势仍保持稳定的态势，供需整体保持平衡；从价格表现来看，7月均价有小幅调高，但总体稳定，这也符合市住建局根据不同项目和产品质量，有涨有跌，有保有压的施策。

　　进入8月，预计市场推货节奏将有所加快，随着供应量的加大及竞争加剧，房企营销策略及折扣优惠或将调整，以吸引购房者的入市。

　　惠城区各片区住宅网签情况

　　2019年7月，水口片区成交量占比22%，是惠城区销售套数和面积最多的片区；金山湖片区网签384套/约4.6万㎡，网签量位居第二；惠城区网签均价最高的为东平，为12729元/㎡，片区主要在售项目为亿廷华府。

　　惠城区各户型、面积段住宅网签情况

　　2019年7月，惠城区网签以三房居多，网签1301套/约14.6万㎡，网签套数占总量的58%；其次是两房和四房。面积段方面，100-120平米面积段产品居多，网签786套/约8.8万㎡，占总量的35%。

　　从户型可以看出，三房仍为市场上主流产品，适合刚需群体，在市场上较受欢迎。

　　仲恺区一手住宅供应成交情况

　　2019年7月份，仲恺区供应住宅1938套，供应面积约19.8万㎡；网签住宅1542套，网签面积约15.9万㎡，网签均价9295元/㎡。

　　从月度走势来看，仲恺市场7月推货量保持较高位，与6月基本持平；成交方面，自3月以来总体保持平稳态势；价格方面，7月份均价有所走高，与去年同期相比上涨了将近800元/㎡。从项目来看，仲恺区域品牌大盘效应明显，本月网签量位于前列的项目以品牌房企开发的大盘居多。

　　仲恺区各户型、面积段住宅网签情况

　　2019年7月，仲恺区网签的产品中，以三房居多，网签783套/约8.1万㎡；其次是两房。网签面积段以80-100平米居多签套数占总网签量的42%；其次是100-120平米和120-140平米，均占整体的比例的24%。

　　惠阳区一手住宅供应成交情况

　　2019年7月份，惠阳区供应住宅2465套，供应总面积约26.9万㎡；网签住宅1601套，网签总面积约16.2万㎡；网签均价12593元/㎡。

　　7月份惠阳区住宅供应环比上涨明显，供应量为今年以来的新高，但与去年同期相比仍有一定差距，供应的放量也刺激市场需求的释放，7月成交量止跌回升。从今年市场情况来看，惠阳整体供需不及去年下半年，市场表现淡静。

　　惠阳区各户型、面积段住宅网签情况

　　2019年7月，惠阳区网签以三房产品居多，网签857套/约8.9万㎡，占整体比例的54%；其次为两房，占比33%。

　　网签段方面，以80-100平米产品网签套数居多，网签847套/约7.8万㎡，占整体比例的53%；其次是100-120平米，网签441套/约5万㎡，占整体比例的28%。

　　大亚湾一手住宅供应成交情况

　　2019年7月，大亚湾区供应住宅1790套，供应总面积约19万㎡；网签住宅3008套，网签总面积约29.1万㎡；网签均价13725元/㎡。

　　大亚湾市场供需连续三个月表现供不应求，7月份供应量为近一年来的次低，仅低于今年2月份。成交则出现连续两个月下滑，供应的不足也影响到市场网签，但从全市来看，仍是成交量最高的县区。从价格来看，均价保持平稳，跌涨幅度小。

　　大亚湾各户型、面积段住宅网签情况

　　2019年7月，大亚湾网签以两三房产品居多，分别网签1104套/约10.1万㎡、1161套/约12.4万㎡，分别占整体比例的37%、39%。

　　面积段方面，以80-100平米网签套数最多，网签1239套/约11.3万㎡，占整体比例的41%。

　　惠东县一手住宅供应情况

　　2019年7月，惠东县供应住宅1389套，供应总面积约12.3万㎡，环比下跌52%，同比下跌48%；网签住宅1211套，网签总面积约11.2万㎡，环比下跌4%，同比下跌32%。网签均价10671元/㎡，环比下跌8%，同比下跌9%。

　　从走势来看，今年以来惠东市场供应表现起伏，成交则较为稳定，从单月表现来看，7月呈现出量价齐跌的局面，房企推货节奏大幅放缓，成交环比则小幅下滑，市场热度下降，价格也是近几个月来的低值。7月为旅游市场旺季，但从惠东滨海市场数据来看，房企推货并不积极，去化也有所走低。

　　博罗县各户型、面积段住宅网签情况

　　2019年7月，惠东县市场仅3个项目有新增供应，分别为碧桂园十里银滩、添龙湾和双月湾云顶海岸，其中云顶海岸为全新项目。7月供应户型为一至四房，其中两房供应514套/约4.8万㎡，占总体套数的37%；其次为三房，占比为28%。面积段方面，多个面积段产品占比相当。

　　龙门县一手住宅供应成交情况

　　2019年7月份，博罗县新增供应住宅2235套，供应面积约25.3万㎡。2019年7月份，博罗县新增供应住宅2235套，供应面积约25.3万㎡；网签住宅1920套，网签面积约22.1万㎡。网签均价8297元/㎡。

　　7月博罗市场推货虽有所放缓，但网签走势平稳，从网签价格来看，均价有所走高，但幅度不大，从市场表现可以看出，博罗楼市成交量价均保持稳定的态势。

　　从各镇街网签来看，区域分化有凸显趋势，本月罗阳片区成交套数占据了将近7成，其中以惠博沿江和汤泉区域的项目居多，由于北站新城规划的利好、部分房企的优惠举措，带动了区域市场的成交。

　　龙门县各户型、面积段住宅网签情况

　　2019年7月，龙门县网签的产品中，以两房和三房占比居多，分别网签68套/5059㎡、74套/8986㎡，分别占总体的26%、29%。

　　从网签面积段来看，以60平米以下和60-80平米面积段产品居多，分别网签52套/2343㎡、55套/3743㎡，分别占比20%、21%。龙门县整体网签以80平米以下居多，主要是永汉片区主打投资型客户，小面积产品占比大。